月入$34K 揸$160萬現金 想加按換三房 首先要咁做|經一專欄

月入$34K 揸$160萬現金 想加按換三房 首先要咁做|經一專欄

【加按・經一專欄】讀者30出頭,月入34,000元;丈夫同年,月入42,000元另加三個月Bonus,二人有儲蓄160萬元,想向諗sir請教有關投資及理財問題!

撰文:諗sir| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir:

本人今年30出頭,月入34,000元;丈夫同年,月入42,000元另加三個月Bonus,二人有儲蓄160萬元。 早年因貪圖安逸、不思進取,錯過了置業好時機。 現時自住單位由丈夫名持有,樓價570萬元,尚欠銀行270萬元;另本人名下亦有一單位,現時估值約500萬元,仍欠按揭400萬元,租與朋友居住。 現想換三房,可如何運用手頭的160萬元作投資?是用債基還是再買一間樓好?

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圖片:新傳媒資料室

讀者美妮

讀者先生的花紅,如在糧單上有清楚寫明,加上與糧單對照下全年收入近似,最起碼可計到八成,十成計晒就唔敢講。 若十成真的計晒,夫婦借貸力為約1,120萬元

(42,000×(12+3)÷12+34,000)÷10,000×50%× 2.59*) ,現已用掉670萬元(400+270),約為60%。

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圖片:新傳媒資料室

此情形下,只餘下不夠500萬元借貸力,加上現金只160萬元,不應過分進取再買樓;可以先做雙租族轉三房,再將兩房轉出租用途,增大借貸力,為往後添置第三房鋪路。 雙租族即將原有自住樓租出,再自己補錢然後upgrade上三房。

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圖片:unsplash

做雙租族計落更著數

若自住樓有點升幅可加按,按出資金不妨利用債基疊增之法收10至18厘年息,投入100萬元收12厘年息計,每月就收多10,000元息去補貼租金。

以荃灣區為例,假設有個荃景花園單位租出月收15,000元,就可以去荃城匯補10,000元租間細三房,或再加幾千元去租海之戀大三房也成。 若不這樣做,直接買一間荃城匯,印花稅都幾十萬元,仲未計佣。

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加按背後原理

一計之下,就會覺得做租客仲好過買三房;而樓市若升,手上兩房可照樣cover,不會落後大市。

讀者可能會想,買新樓照樣可只用少少首期及免稅,其實世界上無免費午餐係人都識講,但人總易受貪念迷惑。

一幢高溢價新樓賣俾你,仲要收樓後月月俾幾千元管理費,只因發展商提供首三年低息借貸,就吸引不少人買。 若讀者到現在仍不明加按原理,而又未發達或成富二代,咁就真要去檢討。

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加按有得諗

借力打力好過死做爛做 2010至2017年間不少樓升了300%,即200萬元樓變600萬元,懂加按就可將最盡樓價80%按出。

如去銀行問,職員只會答你一般只可按六成;如個人資金不夠借加按不到,究竟又有沒有方法去執靚盤樓?

總之借力打力,總好過日夜死做爛做,究竟你做幾耐先可儲到加按而得的200萬元?因人而異。

讀者其中一間樓可按至五成,五成按樓可轉出租用途,其租金收入之70%可作核實收入,加大個人借貸力。 至於債基,就是匯集一堆直債,將收回利息按月派給持有人。

若要收至15厘或需要槓桿,一般債基要跌超過20%,才需要為槓桿借貸去補倉。 另外買債基如何做才平一點及快一點,銷售職員一般會用甚麼招數去忽悠個客,都是入場前要先清楚明白之地方。

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