銀行轉按優惠壽終正寢  把握世紀回贈的最後一擊|經一專欄

銀行轉按優惠壽終正寢 把握世紀回贈的最後一擊|經一專欄

【壽終正寢・轉按優惠・經一專欄】近月銀行界最震撼新聞,必數大銀行突然削減轉按現金回贈率,由2.1%加額外2,000元禮券,削減至僅得1.5%回贈率。

撰文:子非魚 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

銀行轉按優惠壽終正寢

雖然全球政經形勢不明朗,香港社會動盪,但美國聯邦儲備局醞釀減息,兼且樓市成交萎縮,銀行為搶奪市場佔有率,正常應減按揭利率,及增加現金回贈,為何會突然調頭減回贈?過去幾年,筆者所屬按揭轉介公司,未有間斷地在互聯網、社交平台及新聞媒體,教導業主轉按之重要性。

本欄1957期題為《半數供樓日子免息的秘訣》(5月4日出版)曾提及,由於轉按回贈已達2.5%(銀行回贈連同中介獎賞),而按揭年利率只是2.375厘,罰息期兩年,並提及假如每兩年重複這個操作,首年免息;供樓30年,就有15年免息。

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近月銀行界最震撼新聞,必數大銀行突然削減轉按現金回贈率,由2.1%加額外2,000元禮券,削減至僅得1.5%回贈率。圖片:新傳媒資料室

供樓30年15年免息

由於轉按好處顯而易見,過去幾年市場轉按總個案不斷上升,現時每月超過3,500宗,佔總按揭宗數超過四成,這尚未計算涉及「甩名」的轉按操作,因為銀行將這個動作歸類為「新購物業按揭」,如果包括在內,轉按佔總按揭宗數超過四成。

試想想,銀行每年收取2.375厘按揭利息收入,但當中2.1%須以現金回贈方式歸還客戶,尚未計算附送火險、按揭代理轉介費、前線職員佣金、估價報告費、驗樓費等。

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倘若計及「燈油火蠟」,如果客人兩年便光顧另一間銀行,利潤真的微乎其微。圖片:新傳媒資料室

倘若計及「燈油火蠟」,如果客人兩年便光顧另一間銀行,利潤真的微乎其微。但由於業主愈來愈識玩,兩年後一定轉按離開原銀行,導致轉按邊際利潤低無可低,大銀行索性放棄轉按市場,大幅削減轉按現金回贈。

如果大銀行帶頭削回贈,根據筆者經驗,其他銀行必然跟隨;如果所有銀行都把轉按回贈調低至1.5%,業主轉按意慾便有機會大減,或許能扭轉現在的局面。

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如果所有銀行都把轉按回贈調低至1.5%,業主轉按意慾便有機會大減,或許能扭轉現在的局面。圖片:新傳媒資料室

銀行勢跟風削回贈

現時是轉按「世紀回贈」最後召集階段。筆者建議,打算申請轉按業主,應盡快遞交按揭申請表,只要在銀行宣布削回贈前經已遞交申請,便能鎖定舊回贈率,不受新計劃影響。

近日大批業主追趕這輛轉按尾班車,很多銀行出現「大塞車」狀況,申請表應接不暇。如果業主到分行申請,前線銷售員或有機會因繁忙關係而不受理,建議可以找相熟客戶經理(RM)處理,或到較偏遠或人流少的分行,也可找按揭代理代辦。

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現時是轉按「世紀回贈」最後召集階段。圖片:unsplash

展望未來,筆者認為,轉按市場熾熱程度會減弱,但未必會完全冷卻,原因是轉按除為獲取現金回贈外,亦有加按套現、聯名物業「甩名」、「甩發展商二按」、「甩按揭保險取回15%保費」等功用。當中加按套現尤其重要,如果業主想將物業「一開二」,需要把原物業加按,給配偶作首期買第二層樓,只要樓價仍然反覆向上,轉按市場預期仍會活躍。

銀行業競爭激烈,按揭是銀行命脈,是兵家必爭之地。筆者估計,儘管短期內所有銀行會跟風削回贈,但冷靜過後,銀行又會為搶奪市場佔有率重施故技,2.1%高現金回贈率,業主仍然有機會再見。

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只要樓價仍然反覆向上,轉按市場預期仍會活躍。圖片:新傳媒資料室

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/

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