市區舊樓筍爆 你會買嗎?

市區舊樓筍爆 你會買嗎?

朋友: 「我親戚有個單位,放咗好耐都放唔到。」

筆者: 「邊區?咩類型嘅物業?」

朋友: 「市區,好近地鐵,50年,唐3樓,呎價7千幾。」

筆者: 「抵丫,不過最近收到唔少呢啲平貨,出貨係有啲難度。」

朋友: 「租金回報好高架喎。」

筆者: 「以往投資者活躍於市場,呢啲筍盤好快走。」

朋友: 「而家呢?」

筆者: 「出咗新辣招,買樓收租係大罪,好多投資者都收晒手。」

朋友: 「首置客又真係唔會買嘅,我自己都唔會買嚟住啦。」

筆者: 「樓價指數一方面創新高,一方面又有咁多平盤,扭曲晒!」

朋友: 「反而新界嗰啲上車屋苑就搶到呎價萬五、六,好難理解!」

我們經常用以參考的中原城市領先指數,數據取自於全港百大二手屋苑成交。如何才可以晉身成為成份屋苑呢?根據網上的資料顯示,成份屋苑的選取準則,包括 (1) 有較高的成交總值;(2) 有較大的成交宗數;(3) 至少在12個月前入伙;(4) 屋苑在所屬地區具有代表性。

簡單而言,都是成交活躍的大型屋苑。

成交少 個別成交影響指數

具代表性、成交活躍的大型屋苑,是否充份反映二手市場情況?今日樓市辣招多多,成交大幅減少,扭曲了市場,亦扭曲了指數。

其中之一是成交量,以往成交多,指數要上升也好,要下跌也好,都需要較多的成交支持,比較客觀。然而今天在多項辣招之下,二手成交嚴重萎縮,幾千伙的大型屋苑,都只有幾條放盤鎖匙,只有寥寥可數的幾宗成交,升市的時候,個別幾宗高價成交,就會將指數拉高;相反在跌市的時候,個別幾宗劈價成交,就會將指數推低,波幅較以往大。

非大型屋苑二手市場並未反映

近日全城都在高呼,樓市又再發顛,樓價指數將會突破新高,然而筆者親自落區看,其實這只是大型屋苑,尤其是上車盤比較多的大型屋苑,很多非大型屋苑,例如市區的舊樓、單幢樓、小屋苑,其實在這一浪價錢反彈不多,相對很便宜,只是一般買家平時沒有留意而已。

政府不斷推出辣招,先趕走炒家,再走收租投資者,用家主導市場。之前曾經寫過一篇專欄,從買賣行為上分析兩者的分別,主要是投資客,買賣的時候,會講求提高回報,減低成本,往往創造出低價成交。首置客以自住為主,抱着反正都係自己住,買貴少少都冇所謂的心態,往往創造出高價成交。

今次筆者再從選擇貨源的角度分析

投資者往往手持幾個,甚至逾十個物業,比較熟悉市場。

不但是大型屋苑,就是各區名不經傳的單幢樓、小屋苑等等都有一定認識,由於追求回報,筆者身邊有很多資深的投資者朋友,都喜歡買市區的舊樓、單幢樓收租,由於透明度比較低,容易買到筍盤,同時鄰近上班、上學,租金亦特別高,低成本、高租金,就是高回報了。

那麼首置客呢?顧名思義,投資經驗相對較淺,對市場亦不熟悉。

很多時資訊的來源都是傳媒、社交媒體、朋友、樓價指數等等,未必有時間落區實地考察。報紙講乜,朋友買乜,佢就買乜。尤其是上車族,往往只盲目追捧一些有400萬以下上車盤供應的屋苑,甚麼是平?甚麼是貴,唔識分,總之就是搶呀搶,出現新界二線的上車屋苑,呎價竟然比市區樓還要貴的情況,

由於這些大型屋苑是樓價指數的重要組成部份,個個都搶,自然推高樓價指數。市區單幢樓、小屋苑價錢更平?抱歉…樓價指數沒有包含這些物業,即使再平,對指數都沒有影響。

對於買賣又有何啟示呢?

首先,很多當炒的上車屋苑,呎價已經很高,小心風險。市場上仍有很多回報高的筍盤,尤其是舊區、舊樓,自住夠寬敞,收租回報高。

不過,要考慮的是,如果政府不撤招,仍然是用家、首置客主導市場的話,幾年後想賣個好價錢,確實不容易。如果要揀,筆者建議揀40年以下,顏值較高的,若樓齡太舊,就要考慮清楚轉手問題了。

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