買樓收租首選 市區逾30年舊樓最賺

買樓收租首選 市區逾30年舊樓最賺

Anthony Sir:

你好,新年快樂!

本人早年已買了自住物業,升值幾倍,去年高位亦已賣出,套現幾百萬元,現已用太太名買了一個單位自住,餘下我的名額,想買一個住宅單位做投資,買甚麼好哪有那些單位,收租回報又高,升值潛力又大的呢?

讀者Aska

文:1% Anthony

新的一年,祝各位身體健康,心想事成!

祝願未上車的朋友,可以搵到筍盤,輕鬆上車,又住又賺。已有樓在手的朋友,更上一層樓,資產倍增,財務自由。

買樓投資,如何入手?兩者未必可以兼得。

首先,應該要定下清晰的目標,到底想要甚麼回報?買樓是一個很大的課題,單講住宅市場,已有很多不同類型的選擇,莫講話三言兩語難以解釋,即使三日三夜也說不完。

筆者建議讀者先細心想想,到底目標回報是甚麼?然後再從中選擇。有些物業,適合賺租金回報、賺現金流。以目前的市況來說,市區、舊樓及單幢樓租金回報最高。

所謂租金回報,是指租金收入,對比樓價的比例,例如一個400萬元的物業,每月收租10,000元,每年收租就是12萬元,每年回報率就是12萬元÷400萬元 = 3%,這是最簡單的計算方法。

要提升回報,最簡單的方法就是(一)減低成本,例如將買樓成本減至300萬元,回報率就可以提升到4%;或是(二)提高租金,例如將租金提升到13,300元,回報率也可以提升到4%。

哪些地區可以收取較高租金呢?當然是方便上班,同時又供應較少的市區。那麼方便上班的市區,哪裏可以用平價買樓呢?

舊樓、單幢樓就可以了,例如灣仔、銅鑼灣、油尖旺等地區,一些位處核心地段,樓齡逾40年、現況較為殘舊的物業,價錢都很便宜。

不過,讀者要有心理準備,就是因為物業比較殘舊,今天低價買回來,將來賣出,買家亦有同感。

尤其是新「辣招」下,首置客主導市場,年輕人又怎會喜歡這些舊樓?就算喜歡,借不到高成數按揭,又有何用?有些物業,適合賺資產增值、賺差價。以目前市況來說,週邊地區、二手及大型屋苑上落較大。

正如前文所說,新「辣招」下,首置客將會成為市場上主要動力,由於他們對物業認識較少,買賣經驗尚淺,升市的時候,會盲目高追一些熱炒的上車屋苑。
例如最新沙田第一城、河畔花園等,呎價就升到15,000至16,000元,比很多市區樓還要貴。

相反,到跌市時,部分業主心理質素不夠,就會被劈價,2016年初樓市最低潮時,以上熱炒屋苑為例,成交價竟然較高位下跌近100萬元,比例相當誇張。
當然,現在已升得很高了,想賺資產增值回報,就得等機會。

如果想這刻就買,可考慮一些兩者之間,位處市區、樓齡不太舊,逾30年樓齡的單幢樓、小屋苑上車盤,首置客仍未瘋搶,價錢沒那麼高。

同時因為位處市區,租金回報不俗,以現市況為例,新界區一個400萬元的單位,約可租10,000元;相反,市區二手樓,一個300萬元的單位,已可收到這個租金,樓價慳足100萬元。如果懂得增值、懂得發揮買賣技巧,回報隨時更高。
先想想,讀者到底想賺租金、還是賺差價?然後再選擇。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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