爸爸月入$80,000 一個養四個 月月清儲不到錢 點拆死局|買樓|諗sir投資教室|經一專欄

爸爸月入$80,000 一個養四個 月月清儲不到錢 點拆死局|買樓|諗sir投資教室|經一專欄

【月入.買樓.經一專欄】讀者一家只靠丈夫賺錢養家,爸爸月入$80,000,要一個養四個,每月只能儲約$4,000,手頭現金約有$100萬,希望在港島區買樓,想知如何部署?

撰文:諗sir|圖片:新傳媒資料室、unsplash

爸爸一個養四個難儲錢

諗sir:

本人為家庭主婦,丈夫月入80,000元,家住北角區,有兩個小朋友在灣仔區讀書。過去一直等樓價跌而未買樓,租屋支出約每月18,000元,現在希望置業。老爺有自住北角樓一間,市值約700萬元,供了十幾廿年,而結欠應只餘少許。

現時月儲約4,000元,手頭有現金約100萬元,但用自己儲蓄買港島區的兩房仍不夠,加按老爺的屋買樓可行嗎?謝謝解難!

讀者Angel

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讀者一家只靠丈夫賺錢養家,月入$80,000 一個養四個,每月只能儲約4,000元。圖片:unsplash

勿用收入能力衡量支出

這位讀者的儲蓄能力低,說過好多次,勿用收入能力去衡量自己支出,有沒有錢是看手上即變現之現金數量,而不是甚麼「要過月入10萬之生活」。正因此,香港很多職高但窮活的人。誠如教小朋友讀書,都會說學習要下苦工,辛苦是必然;同一道理,改善財務絕不是愉快之過程。

丈夫月入80,000元而太太沒工作,月入拉平夫婦每人40,000元,收入水平很平常,但一家四口是否必須每月支出76,000元?閣下自決。

對於讀者來說,首要是買樓自住,停止租樓。計算先生借貸力為1,040萬元(80,000/10,000× 50%×2.59*)。香港島三房質素差的,平均都要1,000萬元。1,000萬元樓沒甚麼九成上會,因七至九成如按揭證券公司(HKMC)批了,借出是有400幾萬元之上限的。

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勿用收入能力去衡量自己支出,有沒有錢是看手上即變現之現金數量。圖片:unsplash

那1,000萬元樓自住只能上六成,首期要400萬元,已超出讀者能力。如先買兩房,可防止樓價再升,讀者追唔返的風險;但由於灣仔兩房都1,000萬元,讀者要一間近囝囝學校的兩房都不夠借貸力。

建議可考慮筲箕灣兩房,600餘萬元有選擇;以先生名可八成上會,付120至150萬元首期,借約480萬至520萬元,月供約18,000(480/259*×10,000),或借至520萬,要供20,000元(520/259*×10,000)。但無論借多少,都要先加按老爺間屋,借100萬元出來作首期才可買兩房,絕不建議用手上的100萬元,令自己買樓後零現金。

至於買港島新樓,這是可以的,因買新樓主打用少首期,但留意少都要俾15%,早年滿名山那類零首期可「賭手指」的玩法不再現。港島新樓的15%究竟要否100萬元?你懂的。還未計買後三年要麼有幾百萬元將樓轉走、又或留低捱發展商5厘至6厘的貴年息。

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如先買兩房,可防止樓價再升,讀者追唔返的風險。圖片:新傳媒資料室

買新界樓收租方為上策

如讀者買新界兩房,就即刻輕鬆好多,500幾萬元基本上可以在大埔或屯門區買到大兩房。另一個可考慮的,是買九龍或新界升得好的區份兩房去收租。相比之下,筲箕灣客源少,九龍或新界東鐵沿線,可做埋內地租客。一個新界區三房單位,改做五房出租,每房平均租7,000元計,每月收租35,000元,還未計有些房可做上下格床,每張5,000元租出。

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如讀者買新界兩房,就即刻輕鬆好多,500幾萬元基本上可以在大埔或屯門區買到大兩房。圖片:新傳媒資料室

如此讀者可用幾百萬元買新界樓,月供15,000至18,000元,而收租35,000至40,000元,那每月15,000至20,000元之正現金流,可大大幫助儲蓄進度,又或用此租金津貼,日後再搬更好的單位。結論是「大使」才是讀者的最大問題,而在新界買樓收租又或做宿舍,則是最建議的。

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結論是「大使」才是讀者的最大問題,而在新界買樓收租又或做宿舍,則是最建議的。圖片:unsplash

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