80後夫婦月入$55,000有物業 10年計劃 再買300呎樓收租竅門 | 財智姊妹淘 | 經一專欄 | 理財個案

撰文：鄺翠玲@財智姊妹淘 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

【物業】林太(30歲)來信提及目標只有兩個

1.和丈夫（35歲）分別在40歲（10年後）和55歲（20年後）退休；

2.希望在自己退休時能擁有一幢300呎物業收租（新界區也可）。
這能否達成呢？讓我們先看看收支及資產負債表：

註1 :尚餘25年供款期
沒有人能預測10年後樓價、「辣招」情況、按揭條件等等，所以筆者以現時情況分析作為討論基礎：以19年6月新界區平均呎價$13,700計算，這出租物業價值約411萬元，若由林太單名持有及敍造6成按揭，首期連同相關費用需約180萬元，每月供款$9,600，業主的最低入息為$23,000。如希望選購樓價較貴區域，所需資金將更多。

筆者認為首要條件是能否在10年內累積得到首期那180萬元。其實現時每月盈餘的萬多元，就算只放在活期存款，10年間也可累積至132萬元，所以首期費用在技術上難度不高的；而筆者留意到林太亦有投資股票，要增強資金的滾存效能，大可將每月部分盈餘也以投資方式處理：若每月將5千元作投資，連同現有股票（假設年增長平均9%），10年後連同活期戶口存款，總資產可達283萬元。

林太亦需留意由於當時自住物業仍未供滿，這出租物業會令整體支出提升！當然，物業出租後，若有2.8%回報，每月租金收入約$9,600，剛可抵銷供樓開支，雖然不能有很大的實質財務貢獻(連差管也不夠付！)，但財政狀況將有所改善，但不要忘記林太行將退休，沒有她的收入，整體財政又打回原形，每月沒甚盈餘！

那在甚麼時間出租物業才能有較實質的貢獻？相信不是短期內啊！舉個例說：如租金能隨通脹增長，10年後租金可達$13,000（假設每年通脹3%），若供樓開支不變，每月可提供$3,400的入息（未扣除差管等雜項），所以「買樓收租以維持生計」是要耐心等待的。
筆者希望帶出另一更長遠考慮：倆人需為漫長的退休生活準備充足的資金（保守估計也要近千萬元），需有配套解決短期內租金收入的不足來補貼生活費，其中一個最有效的策略便是好好地善用剩餘資產作增值收息。

舉個例子：如可滾存到283萬元，買入出租物業後尚餘約100萬元資金，若投入其中50萬元作增值收息（甚至是年金），以年息4%計算，每月可提供$1,700補足生活費；在林先生退休前，大可積存生息，令退休後生活有更多彈藥。

另外，兩位在尚未退休前應繼續謹慎理財，在加薪時亦應增加儲蓄額，令達標機會提升！
當然若事情發展未如人意，又樓價飛升至難以負擔情況，林太亦可延後退休或轉至半職，爭取時間累積財富，甚至改為選擇收息項目，在投放額、流動性相對更具彈性。