【美股分析】餐飲界收租王 40個品牌的包租公 4.1厘息 長線收息之選 |投資有道

【美股分析】餐飲界收租王 40個品牌的包租公 4.1厘息 長線收息之選 |投資有道

美股.REIT・投資有道】在美股市場,房地產投資信託基金(REIT)其實有很多選擇。今次介始一隻另類房託基金Four Corners Property Trust(美股代號:FCPT),是美國餐飲業商舖專家,擅長買賣、整合及為資產組合增值,堪稱餐飲界收租王。
撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料室、Four Corners Property Trust

另類的美股REIT

提到Four Corners Property Trust,一定要由Darden Restaurants(美股代號:DRI)說起。總部設於科羅拉多的Darden是美國特色休閒餐飲企業,由家庭式意大利餐廳Olive Garden起家,之後南征北討,透過持續併購擴大版圖。至今,包括Cheddar’s Scratch Kitchen、LongHorn Steakhouse、Yard House、Seasons 52、The Capital Grille、Bahama Breeze及Eddie V’s等,全美分店數目超過1,700間。

不過,Darden並不是一開始便一帆風順,早年經營Olive Garden,服務以至食品質素都劣評如潮。2014年維權股東組織Starboard Value LP看不過眼,發動股東權力推翻當時管理層,並引入新掌舵人為公司進行改革。在新思維革新之下,業績大翻身。在餐飲營運上,食品質素大有改善、價格定位實惠相宜,成功搶佔千禧世代市場。

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在美股市場,房地產投資信託基金(REIT)其實有很多選擇,例如是另類房託基金Four Corners Property Trust。圖片:unsplash

另一方面,當時不少餐飲及零售業均分拆物業資產獨立上市,如Sears Holdings及Macy’s Inc.(美股代號:M)等,除可獲免稅優惠外,更可釋放資產價值,同時套現資金以降低債務負擔。Starboard取得話事權後有樣學樣,發起改變公司架構,以令業務定位更清晰及改善財務狀況。2015年提出以房託基金形式分拆Darden餐廳物業資產上市,將424個餐廳物業獨立分拆為Four Corners Property Trust,再以售後租回模式繼續營運。

分拆計劃為Darden成功減債10億美元,而Darden股東亦有得益,每持有三股Darden,均可獲配發一股Four Corners Property Trust。Four Corners Property Trust最初持有的物業資產全來自Darden旗下Olive Garden和LongHorn Steakhouse;為降低對Darden的依重及令物業組合更多元化,上市後開始積極收購其他餐飲集團所持有的商舖物業。

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Four Corners Property Trust由家庭式意大利餐廳Olive Garden起家,之後透過持續併購擴大版圖。圖片:Four Corners Property Trust官網圖片

擁642個物業的包租公

一般來說,Four Corners Property Trust購入商舖物業之同時,會與賣方擬訂新租約條件,除租金上調、續租期會略為加長外,藉此提高整體物業組合租值。而事實上,對於不少大型餐飲集團來說,都樂於以售後租回的方式,將物業資產套現提升財務靈活度,但又同時可在原址繼續經營。

Four Corners Property Trust較矚目的收購行動,包括2017年以6,700萬美元,向商場房託基金Washington Prime Group(美股代號:WPG)購入41個餐飲商舖,資產回報率達6.7%。2018年再下一城,購入餐飲集團Brinker International(美股代號:EAT)旗下Chili’s共48個商舖,作價1.55億美元;交易以售後租回方式進行,起租租金990萬美元,每五年可加租10%,新租約期15年。餐飲行業的特許經營加盟商之間不斷併購整合,是造就餐飲業商舖買賣長做長有的主因。

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Four Corners Property Trust在2017年以6,700萬美元,向商場房託基金Washington Prime Group購入41個餐飲商舖,資產回報率達6.7%。圖片:unsplash

根據特許經營雜誌Franchise Times統計,2017年美國首200大特許經營加盟商平均擁有141個商舖物業,比起2008年的82個,十年之間大幅增加近七成二。若以2011年起計,首200大特許經營加盟商共持有超過28,000個商舖物業,七年內複合年均增長率達7.3%。由於市場分散,加盟商之間合併整固已成為近年大趨勢;衍生而來,商舖物業資產亦大洗牌,為Four Corners Property Trust提供不少收購機會。上市不足五年,Four Corners Property Trust在市場收購233項商舖物業,涉及35個餐飲品牌。

截至6月底止,Four Corners Property Trust在擁有物業數目642個,總樓面面積431萬平方呎,遍及美國45個州份,涵蓋餐飲品牌達40個,除Darden旗下品牌之外,還包括肯德基必勝客麥當勞、哈迪斯、星巴克、Wendy’s、Red Lobster、Burger King、Popeyes、Bob Evans、Chili’s、Arby’s、Taco Bell、Outback、Buffalo Wild Wings及BJ’s Restaurant等,平均租約年期11.8年。而現時Four Corners Property Trust來自Darden的租金收入,佔比已由最初百分之百,降至76%。

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截至6月底止,Four Corners Property Trust在擁有物業數目642個,遍及美國45個州份。圖片:Four Corners Property Trust官網圖片

4.1厘美股 長線收息之選

Four Corners Property Trust於7月底公布季度業績,截至6月底止第二季租金收入按年增加16.3%,至3,441萬美元,略低於市場預期;純利倒退34.6%,至1,786萬美元,主因去年同期有出售物業收益1,090萬美元。期內每股攤薄盈利26美仙,下跌40.9%。第二季營運現金流量2,443萬美元,增加11.2%;每股營運現金流量36美仙,較去年同期增加1美仙,符合市場預期。派第二季股息28.75美仙,按調整後營運現金流量計,派息比率達84.6%。第二季共斥資4,301萬美元,購入21個商舖物業,租約年期平均12.3年,涉及樓面面積11萬平方呎,每年租金收入281萬美元。

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Four Corners Property Trust現時負債對資本比率不足25%,未來仍有空間繼續藉收購拉動盈利表現。圖片:unsplash

綜合上半年租金收入6,862萬美元,按年上升15.9%;錄得純利3,537萬美元,下跌18.9%;每股攤薄盈利52美仙,倒退26.7%。上半年營運現金流量4,838萬美元,增加11.4%;每股營運現金流量70美仙,與去年同期持平。Four Corners Property Trust現時負債對資本比率不足25%,未來仍有空間繼續藉收購拉動盈利表現;而股息率有4.1厘,在房託基金當中屬較高,可視作長線收息之選。

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有2間大行給予Four Corners Property Trust「買入」評級。圖片:新傳媒資料室

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