日出康城新盤Marini平均呎價14,977元:校網 – 交通 – 同區比較 優劣解碼 |1%Anthony|經一專欄

日出康城新盤Marini平均呎價14,977元:校網 – 交通 – 同區比較 優劣解碼 |1%Anthony|經一專欄

【日出康城新盤・經一專欄】讀者來信:Anthony Sir你好,我正計劃換樓自住,想換個三房單位,現時自住單位的升幅,加上自己的積蓄,勉強可以應付的。最近不少代理都建議我抽日出康城的新盤Marini,說價錢超低水,但我翻查紀錄,發現同系的Montara四月推出時,首批折實均價是13,990元,之後Grand Montara六月推出時,首批折實均是13,999元,現在社會運動越演烈,未來經濟差,新盤不但沒有賣平,首批折實均價反而是14,997元,係咪真係抵呢?自住來說還要考慮甚麼呢?

撰文:1%Anthony|圖片:新傳媒資料室、unsplash

回覆讀者來信

讀者非常細心,值得一讚!

今時今日,新盤大排長龍是常態,由於二手市場受制於辣招,放盤量少,業主叫價進取,隨時仲貴過一手,形成了一手抵買的錯覺,加上政局不穩,發展商放慢推盤步伐,市場上的選擇就更少。然而市民口袋裡的錢太多,形成了只要發展商稍為低開些少,或者樓盤規模稍為大些少,位置稍為好些少,就爆晒飛,甚麼內憂外患,早已拋諸腦後,係咪真係咁筍?就要細心分析!

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圖片:新傳媒資料室

先講價錢,比較同系新樓,是否已反映當前形勢?筆者贊同讀者的分析,四月份樓市氣氛好,加上Montara首批折實均價相對較低,因此收票亦最多。六月份樓市氣氛雖然不俗,但社會開始動盪,Grand Montara首批折實均價與Montara差不多,但收票氣勢不及第一期。今次Marini首批折實均價再高一點,係咪真係咁筍?唔係話而家香港內憂外患,經濟下行咩?點解仲貴咗?

跟區內二手比較,是否真的低水?上網翻查成交紀錄,樓齡7至11年的領凱、首都、領都,近期成交呎價約1.2萬多至1.3萬多,至於樓齡較新、位置較佳的緻藍天,近期成交呎價約1.4萬多,Marini首批折實均價,其實比區內二手半新盤稍高約5至15%,還未計第二批及之後可能加價。

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圖片:新傳媒資料室

日出康城新盤Marini

最近我們都有學員買入日出康城的二手半新盤,貪佢即買即收租。與Marini比較,關鍵日期是2021年11月30日,約2.5年樓花期,以收租回報2.5至3%計算,即少收租金約7%,加上差價5至15%,即成本比區內二手貴大約12至22%,真係咁低水?

還未考慮經濟因素,是否如特首所講會下行?特首形容比SARS更差,雖然筆者覺得冇咁誇張,但經濟下行之勢似乎無可避免。先講內憂,社會動盪,越演越烈,特首日前說,待社會平靜下來之後會建立對話平台,請留意,是平靜下來之後,意思似乎是未有主動讓步及早解決事件之勢,還要亂到何時何日?

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圖片:新傳媒資料室

新盤售價會下調?

再講外患,中美貿易戰似乎是美國長久國策,香港事件亦正式被侵侵擺上枱,同時中央宣佈支持深圳進一步開放發展,似乎是為着萬一香港情況惡化,可以取代香港領導大灣區。

不少金融界的朋友都睇得很淡,不少國際金融機構都傳出裁員消息,樓市是否會跟隨?

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道路交通 能否應付?

由於讀者打算自住,也要考慮生活所需。現時日出康城的生活配套尚未完善,商場商舖欠奉,未來仍有多期新盤尚未推出,居住人口仍會增長,雖說明年會有商場,但是否足夠應付?

另外亦有網友擔心交通問題,無論港鐵列車班次,出入市區的道路交通,能否應付?還有校網、社區配套等,也是讀者需要考慮的,如果其他地區有減價盤,會否多睇一些再作比較呢?

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