日出康城新盤Marini平均呎價14,977元：校網 – 交通 – 同區比較 優劣解碼 ｜1%Anthony｜經一專欄

撰文：1%Anthony｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

回覆讀者來信

讀者非常細心，值得一讚！

今時今日，新盤大排長龍是常態，由於二手市場受制於辣招，放盤量少，業主叫價進取，隨時仲貴過一手，形成了一手抵買的錯覺，加上政局不穩，發展商放慢推盤步伐，市場上的選擇就更少。然而市民口袋裡的錢太多，形成了只要發展商稍為低開些少，或者樓盤規模稍為大些少，位置稍為好些少，就爆晒飛，甚麼內憂外患，早已拋諸腦後，係咪真係咁筍？就要細心分析！

先講價錢，比較同系新樓，是否已反映當前形勢？筆者贊同讀者的分析，四月份樓市氣氛好，加上Montara首批折實均價相對較低，因此收票亦最多。六月份樓市氣氛雖然不俗，但社會開始動盪，Grand Montara首批折實均價與Montara差不多，但收票氣勢不及第一期。今次Marini首批折實均價再高一點，係咪真係咁筍？唔係話而家香港內憂外患，經濟下行咩？點解仲貴咗？

跟區內二手比較，是否真的低水？上網翻查成交紀錄，樓齡7至11年的領凱、首都、領都，近期成交呎價約1.2萬多至1.3萬多，至於樓齡較新、位置較佳的緻藍天，近期成交呎價約1.4萬多，Marini首批折實均價，其實比區內二手半新盤稍高約5至15%，還未計第二批及之後可能加價。

日出康城新盤Marini

最近我們都有學員買入日出康城的二手半新盤，貪佢即買即收租。與Marini比較，關鍵日期是2021年11月30日，約2.5年樓花期，以收租回報2.5至3%計算，即少收租金約7%，加上差價5至15%，即成本比區內二手貴大約12至22%，真係咁低水？

還未考慮經濟因素，是否如特首所講會下行？特首形容比SARS更差，雖然筆者覺得冇咁誇張，但經濟下行之勢似乎無可避免。先講內憂，社會動盪，越演越烈，特首日前說，待社會平靜下來之後會建立對話平台，請留意，是平靜下來之後，意思似乎是未有主動讓步及早解決事件之勢，還要亂到何時何日？

新盤售價會下調？

再講外患，中美貿易戰似乎是美國長久國策，香港事件亦正式被侵侵擺上枱，同時中央宣佈支持深圳進一步開放發展，似乎是為着萬一香港情況惡化，可以取代香港領導大灣區。

不少金融界的朋友都睇得很淡，不少國際金融機構都傳出裁員消息，樓市是否會跟隨？

道路交通 能否應付？

由於讀者打算自住，也要考慮生活所需。現時日出康城的生活配套尚未完善，商場商舖欠奉，未來仍有多期新盤尚未推出，居住人口仍會增長，雖說明年會有商場，但是否足夠應付？

另外亦有網友擔心交通問題，無論港鐵列車班次，出入市區的道路交通，能否應付？還有校網、社區配套等，也是讀者需要考慮的，如果其他地區有減價盤，會否多睇一些再作比較呢？