上車盤劈價 市區新盤500萬元有找!沙田第一城半個月減100萬元|樓市點睇

上車盤劈價 市區新盤500萬元有找!沙田第一城半個月減100萬元|樓市點睇

【上車盤・樓市點睇】上車盤現劈價潮!在社會氣氛緊張之下,業主持貨意欲也受影響,部分業主以低價出售物業,令市場平盤再現,市區新入伙盤不乏500萬元以內的選擇,藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊、沙田第一城近期連續錄得劈價成交個案。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料室

環海•東岸成近年最平新盤

紅磡環海•東岸為逾千伙的納米新樓項目,屬近年巿區入場費最便宜新盤,現有約150個單位放售,其中約三成放盤在500萬元之內。放盤價最低的是開放式單位,入場費由438萬元起,為實用面積194平方呎低層M室,叫價438萬元,平均每呎叫價22,577元。利嘉閣分行經理黃旨焌表示,紅磡環海•東岸於8月份,首宗二手成交個案為1B座中層A室,實用面積228平方呎,開放式間隔。

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環海•東岸現低市價成交

單位原叫價450萬元放售,最終以447萬元沽出,平均呎價約19,605元,較市價低約5%。據了解,原業主於2015年以約357.8萬元購入此單位,持貨約四年,轉手賬面獲利約89.2萬元,物業升值約25%。同屋苑的1C座低層B室,實用面積228平方呎,亦屬開放式間隔,早前以446萬元易手,平均呎價19,476元。資料顯示,項目細分為三(1A、 1B及1C),合共提供1,008伙,全數屬中小型住宅。項目提供三種戶型,實用面積最細的開放式單位,實用面積介乎194至257平方呎;一房單位面積介乎248至375平方呎;兩房單位面積則介乎331至352平方呎。

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圖片:新傳媒資料室

長沙灣單幢樓青薈 478萬元成交

長沙灣單幢樓青薈,亦有低於500萬元的二手成交個案。香港置業首席聯席董事曾家輝稱青薈低層B室,一房戶實用面積約224平方呎,買家以478萬元成交,實用呎價約21,339元。買家為首置客,原業主於2015年10月以約347萬元購入此單位,易手賬面獲利131萬元,升值38%。

市區大型屋苑也有500萬元的二手成交個案。中原地產高級資深分區營業經理范鎮培表示,牛頭角淘大花園O座中層7室,實用面積285平方呎,一房間隔,520萬元成交,折合實用呎價18,246元。

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圖片:新傳媒資料室

樓市氣氛轉趨觀望

原業主於2016年,以349萬元買入單位,持貨足三年,易手賬面獲利171萬元。社會事件持續,令樓市氣氛轉趨觀望,近期二手市場也接連錄得低價成交個案(見表二)。至於被視為上車樂園的新界西屯門「置樂三寶」,包括萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈,入場門檻較低,因此不時吸引用家承接。

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圖片:新傳媒資料室

早前,萬寶大廈中層B室,實用面積256平方呎,以386萬元即睇即買,平均呎價15,078元。原業主於2013年以約217.8萬元入市,期內升值168.2萬元或77.7%。利嘉閣助理分區經理梁桂華表示,屯門「置樂三寶」現時合共有約20個放盤,其中約五個叫價低於400萬元,價格最低的是麗寶大廈低層E室,實用面積237平方呎,放售價約380萬元左右,即是平均每呎叫價16,034元。

嘉湖山莊 連錄穿500萬元成交

藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊,近期連錄跌穿500萬元的成交個案。最新一宗為翠湖居6座低層E室,實用面積448平方呎,兩房間隔,原業主早於4月開始放盤,當時叫價575萬元,鑒於近月社會事件不斷發酵,雖然早前降價至500萬元,但仍未獲承接。近日再減價15萬元,至485萬元,才成功沽出,相對4月的叫價累減約90萬元,減幅近16%,而造價重返屋苑今年初成交價水平。

事實上,屋苑叫價低於500萬元的盤源不算多,綜合區內代理消息指,嘉湖山莊叫價低於500萬元的實盤源暫約有20個,當中翠湖居6座低層戶,叫價493萬元,單位實用面積448平方呎。另有不少盤源叫價只是略高於500萬元,業主稍為減價,便會出現低價成交。此外,景湖居一個實用面積為638平方呎的三房單位,由約620萬港元的叫價,減至575萬元易手,呎價9,013元。嘉湖山莊呎價重返年初水平,險守九千元的關口。

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樓市氣氛趨觀望,藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊,近期連錄跌穿500萬元的成交個案。圖片:新傳媒資料室

新界樓持續減價

二手市況波動,新界樓續有減價成交,上水中心於8月首宗成交已失守500萬元。美聯物業首席助理聯席董事王子超表示,上水中心2座低層B室,實用面積約330平方呎,兩房間隔,原業主早前叫價約540萬元放盤,議價後減價約50萬元,以490萬元成交,折合實用呎價約14,848元。原業主於2015年7月,斥資約400萬元購入上述物業,轉手賬面獲利約90萬元,升值約22.5%。

有指沙田第一城10座的451平方呎三房戶,以610萬元易手,呎價13,525元,價格較高峰期的兩房更低。另外,沙田第一城1座低層,一個實用面積451平方呎的三房間隔,成交價660萬元,呎價14,634元。同座一個高層單位,早前以760萬元易手,雖然該單位的層數相差超過10層,但價格大幅低100萬元。

大埔嵐山迷你單位大幅減價沽貨,地產代理消息指出,嵐山2座低層A室,實用面積165平方呎,早前由350萬元減至300萬元易手,造價屬屋苑迷你單位近一年新低。原業主於2015年以135萬元購入單位,持貨四年賬面獲利165萬元離場,期內大幅升值1.2倍。然而,同類單位放盤不多,代理形容「一隻手數得哂」。同屋苑另一伙開放式低層A室,實用面積196平方呎,叫價385萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,近期社會運動未明朗;加上中美貿易戰的影響,氣氛轉趨審慎屬意料中事。他預料,今年下半年市況較為反覆,樓價至年底下跌約3%至5%,全年則維持5%的增長預測。

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圖片:何柏基

二手居屋減價促成交

有指觀塘祥和苑548平方呎的三房單位,累減19.5%,劈價150萬元售出,此價較銀行估價低近20%。沙田愉翠苑一個未補價第二市場單位,實用面積516平方呎的兩房戶,亦以不足500萬元沽出,呎價9,593元,為今年1月後屋苑最低。

汪敦敬:樓市料跌勢短暫

不少上車客希望能夠把握跌市買平貨的良機,祥益地產總裁汪敦敬表示,現在樓市的確是面對價格下跌時期,但料只是短線。該行屯門樓市租賃成交呎價領先指數,反映屯門樓市在悲觀情緒和政治風波過後,將有購買力支持向上。近期市場充斥負面氣氛;加上環球股市波動,部分二手業主願意增加議幅止賺離場。

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祥益地產總裁汪敦敬表示,現在樓市的確是面對價格下跌時期,但料只是短線。圖片:新傳媒資料室

政治因素影響力最大

汪敦敬表示,短線來說,現在樓市面對價格下跌時期,整體放盤叫價向下調整,樓市短線下跌情況出現,因政治因素並非數據,而且影響力最大。
不過,他認為影響的只是短中期,如果在社會紛爭完結了之後,相信樓市會升得很快,因為聚積了更多購買力,最重要的是供求沒有向下因素的出現。

該行統計截至8月中,最新一期反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數,以回歸分析法計算錄得534.96,對比上期上升2.51,指數連跌兩期後上升,指數短期呈橫向趨勢,長遠仍於上升通道中鞏固。祥益地產數據分析部主管林佳武稱,從屯門樓市呎價領先指數可見指數在去年中鞏固後逐漸下調,去年11月後至今拾級向上;今年2月至3月升勢加劇;4月後則開始放緩;7月起有反覆橫行趨勢。

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圖片:新傳媒資料室

去年11月中,買賣指數在450點以上見支持,今年1月至2月中,在480至490水平短暫整固後價量齊升,雖然4月至5月在560至580水平橫行。
不過6月及7月,回落到520至560水平,預期屯門樓市在悲觀情緒和政治風波過後,將有購買力支持向上。

此外,近期屯門仍有實用呎價在12,000元左右的私樓成交,上車客和公屋富戶可把握上車機會。以現況來看,屯門樓市上落的幅度較溫和,不但較全港樓市更早完成調整,而且在長期趨勢上穩定增長。而且成交集中於區內一線屋苑及優質物業,可見尋寶期已經開始,買家主要物色最優質的物業。