【樓市現劈價潮】想趁跌市上車！充足現金流最重要｜樓市點睇

撰文：布少明｜圖片：新傳媒資料室

樓市需求強勁 但交投疲弱

綜合美聯分行資料，統計8月19日至25日的一週，全港35個大型屋苑錄得29宗買賣，雖然較前一週的25宗按週增加約16%，但仍是連續五週不足30宗，持續徘徊低位。至於樓價亦同步下跌，美聯樓價指數於8月14日至20日的一週報172.95點，按週下跌約0.3%，連跌四週，較四週前跌約1.2%，而較紀錄高位則累跌約2.2%。最近不論港、九、新界的中小型單位，均開始出現回調跡象。

據筆者的經驗，像目前這種全方位式的調整，一般而言，先影響的是中小型單位樓價，主要由於此類物業的業主，普遍按揭成數較高、持貨力較弱，所以一有「風吹草動」會選擇先行離場。當中小型單位下跌後，其後才蔓延至資金防守力較強的大型單位及豪宅業主。不難從最近交投個案看到，雖然大單位及豪宅偶有低於市價的成交，但只屬較少數，因為持有此類物業的業主毋須急於劈價賣樓。

樓市大跌 銀行按揭未必足

不過，假如今次社會運動及中美貿易戰遲遲未能解決，有可能影響本港經濟發展，企業出現營運困難之餘，股市繼續下挫。
豪宅業主亦有可能需要套現周轉而減價沽貨，令豪宅板塊於數個月內出現「劈價潮」。在樓價回調時，總有用家想等待樓價大跌時才「上車」，但真實情形是，樓價大跌，可能比樓價穩定時更難「上車」。

此話何解？其實每當大跌市出現，正正是百業蕭條，市民擔憂前景之時，普羅大眾對於能否「保住份工」、「供唔供得掂」也有疑問。故此，銀行此時往往會減低風險，收緊貸款政策，對物業估價會較低，務求減少不良貸款。正因為普遍業主們無法貸款，才會迫於減價賣樓，最終造成樓價下跌的情況。因此，考慮等待大跌市時才買樓的用家，必須要有充足的現金去應付需要；換言之，要有心理準備額外儲蓄一筆資金作首期，以應付銀行按揭未必充足的情況。