樓價跌得快 業主要錢不要貨！狠劈百萬成交隨處見｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：Unsplash、新傳媒資料室

樓價跌勢加快 現劈價潮

被視為港島指標屋苑之一的鰂魚涌康怡花園，三房單位大減150萬元出貨，兼跌穿900萬元。利嘉閣地產高級經理吳玉蘭稱，康怡花園D座低層16室，為三房兩廳間隔，實用面積約596平方呎。原業主本來叫價1,000萬元，最終減至850萬元獲買家承接，減幅150萬元或15%，折合實用呎價約14,262元。原業主於1986年5月，斥資約40.9萬元購入上述單位，持貨多年，現轉手賬面可獲利809.1萬元或逾19倍。現時屋苑約有157個單位出售，兩房戶入場價由750萬元起。據了解，同戶型單位現時叫價普遍介乎960萬至1,100萬元，而該成交單位的銀行網上估值逾1,100萬元。

北角區亦錄得劈價個案。中原地產區域營業董事林龍南透露，北角海峰園2座崇峰閣高層D室，實用面積平620方呎，兩房間隔。業主早前叫價1,320萬元，因樓市氣氛轉差，最終不斷減價，累劈272萬元或兩成，至1,048萬元易手，折合實用呎價16,903元。利嘉閣地產助理分區董事黃永全表示，市場近日錄得元朗Yoho Midtown 6座中層D室的成交個案。單位實用面積約898平方呎，近日獲買家議價，大幅減價210萬元或約15%，以1,150萬元完成交易，實用呎價約12,806元。同屋苑兩房單位亦有劈過百萬元成交。

中原地產副分區營業經理潘鈺恒指3座中層D室，實用面積507平方呎，兩房間隔，原業主5月放盤開價930萬元，至近日才軟化減價，終以819萬元成交，大幅減價111萬元，減幅達12%，實用呎價16,154元。原業主於2010年11月以389萬元買入，賬面大賺430萬元，升值1.1倍。而近期有新盤開賣的將軍澳日出康城，區內二手市場守不住跌價。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示，日出康城首都3座高層右翼B室，實用面積519平方呎，兩房間隔，剛以700萬元沽出，實用呎價13,487元。原業主在今年9月初放盤，叫價788萬元，一週後減價28萬至760萬元。惟整體市道氣氛未見好轉，最終大劈88萬元或11%，以700萬元沽出，較7月高價以800萬元成交，足足下跌百萬元。原業主於2016年，以515萬元購入單位，是次沽貨賬面賺185萬元，升值36%。

同區位處市中心的帝景灣亦有減價成交。中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，屋苑6座中層C室，實用面積596平方呎。業主去年4月開始放盤，當時叫價1,200萬元，見市道氣氛有變，新近終以980萬元沽出，實用呎價16,443元，較2018年放盤價大減220萬元，減幅達18%。原業主四年前斥資801萬元買入，賬面賺179萬元，升值22%。

樓價跌 投資者套現離場

大單位減價更要狠。美聯物業聯席區域經理黃森傑表示，馬鞍山迎海•星灣御23座低層A室，實用面積約1,014平方呎，採四房套間隔。原業主為外籍人士，三個月前叫價約1,800萬元放售。有感近日市況波動，決定減價套現回流原居地，終累減305萬元或17.1%，以1,495萬元出貨，實用呎價14,744元。原業主於2016年4月份以約1,362.7萬元購入上述物業，持貨三年轉手賬面獲利約132.3萬元，物業只是輕微升值約9.7%。

持重貨的資深投資者亦選擇套現離場。資深商舖投資者譚伯榮不足一個月內接連沽貨，市場消息指其持有的何文田半山壹號半山徑20號高層戶，實用面積1,137平方呎，去年8月開始放盤，叫價2,800萬元。直至近期出貨意欲轉強，多次調低叫價，最終累減450萬元，至2,350萬元連租約售出，實用呎價20,668元。該單位於2009年以1,894萬元買入，10年升值24%。

同樣由譚伯榮持有的半山壹號半山徑19座極高層戶，8月底減價350萬以3,150萬元成交，實用呎價20,102元。相隔約兩星期再沽貨，共套現5,500萬元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，社會動盪波及範圍廣而且時間長；加上涉及到社會不同階層，亦影響到香港的經濟與國際社會形象。若然社會運動持續，往後的一、兩年會更加難捱。不過，張翹楚補充，目前環境與2003年「沙士」是截然不同，按實際經濟與行為經濟角度來看，樓價下跌是必然的。但預料今年內樓價不會發生暴瀉式下跌，相信全年樓價依然有3%至5%的按年升幅。

8月零新申請預售樓花項目

二手大減價，一手同樣靜局，發展商減慢出貨步伐。地政總署資料顯示，8月份未有住宅項目新申請預售樓花同意書，而對上一次為2018年10月，即是一年內第二次。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，未有新申請預售樓花同意書時有發生，除8月及2018年10月外，2017年5月亦曾未有新申請項目，而2013年一年內曾兩度出現。他認為，觀乎近期情況，不少項目「一批即推」，因此相信隨上述待批單位陸續獲批後推出應市，下半年受貿易戰及社會事件夾擊下，下半年一手交投相信未及上半年。

同時，由於8月未有新申請項目下，今年首八個月，新申請預售樓花合共7,320個單位，較去年同期14,026伙大幅減少約47.8%。

獲批預售樓花方面，8月有五個項目獲批預售樓花同意書，單位數目合共2,290伙，按月增1.5倍，創九個月新高。正因多個項目相繼獲批預售樓花之際，又未有新申請項目補充之下，累積待批樓花單位按月大幅回落，由7月份9,979伙，跌至8月的7,695伙，跌幅達22.9%，並創兩年新低。

此外，樓市買賣意欲低迷，政府的三大「辣稅」稅收應聲下跌。據稅務局最新資料顯示，8月份三「辣稅」共錄1,730宗，較7月錄2,026宗跌15%；涉及金額由7月的18.3億元，跌至8月的12.9億元，跌幅達30%。至於雙倍從價印花稅（DSD），住宅部分由7月495宗，跌至8月392宗，下跌10%，涉及稅款5.9億元，按月跌35.9%。非住宅宗數亦由7月的1,332宗跌至8月的1,063宗，跌幅20%。拖累整個8月DSD宗數達1,455宗，較7月1,767宗跌18%。

8月額外印花稅（SSD）錄得33宗，較7月錄36宗跌8.3%。而反映非本港買家，或透過公司名義入市的買家印花稅（BSD），8月錄得242宗，相比7月份錄223宗，則增加19宗或8.5%，連升兩個月，屬今年第二高水平。惟涉及稅款由7月的5億元，跌至8月約3.3億元，下跌34%。