一手空置稅刊憲!發展商鬥散貨 新盤大平賣|樓市點睇

一手空置稅刊憲!發展商鬥散貨 新盤大平賣|樓市點睇

【一手空置稅刊憲・樓市點睇】在社會爭議持續之際,政府在樓市政策上未有減慢工作步伐,備受業界高度關注的一手空置稅條例,已於上週五(9月13日)刊憲,將在立法會復會後首讀。發展商有明顯加快推盤步伐的迹象,力求散貨以「避稅」。 一手空置稅正式名稱為《2019年差餉(修訂)條例草案》,屬特首林鄭月娥去年6月底公布的「娥六招」之一。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、何柏基攝

運輸及房屋局日前正式向立法會提交草案文件,並表明上週五會正式就草案刊憲,希望在立法會復會首次會議後的例行會議,便展開首讀工作。 特首林鄭月娥亦於日前發文指出,增加房屋土地措施,「絕不走數」。 財政司司長陳茂波亦表示,當局的目標是希望住宅單位落成後,不論出售或出租,都會盡快推出市場,以滿足市場需要。

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一手空置稅直接影響樓市表現

業界有聲音擔心,一手空置稅直接影響樓市表現。 一般而言,被徵收有關稅款的對象是發展商,所以發展商的回應行動自然備受關注。 定價較以往保守 至於龍頭地產商新鴻基地產(00016)表明政府或應先觀察樓市目前狀況,再考慮是否推出稅項。 集團副董事總經理雷霆表示,政府應該重新檢討空置稅是否迫切推出。

因為一年半前提出空置稅時,本港經濟蓬勃,但目前經濟狀況內憂外患,受到嚴重衝擊,中美貿易問題持續。 加上香港經濟放緩,宏觀經濟環境截然不同,推出空置稅可能會令到有樓或中產人士雪上加霜。 而系內的樓盤,都明顯定價較以往保守下力求出貨。

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匯璽首批235伙 折實呎價平均21,722元

旗下西鐵南昌站匯璽III日前開價,是9月第二個全新登場樓盤。 匯璽首批235伙,扣除最高20%直減折扣,整批折實呎價平均21,722元。 較同系匯璽II近兩年前首批折實平均21,152元,只是略高2.7%,遠低於期間樓價指數逾一成的升幅,雷霆更形容開價屬「時光再倒流」。 而另一龍頭地產商長實集團(01113)旗下馬鞍山星漣海,日前亦新增先住後付計劃。

繳付兩成樓價後可入住

買家繳付20%樓價後可先入住單位。 餘下80%樓價可延期至240天內上會,期間買家需付相等於成交額1%許可費及其他費用。令買家的財務安排有多一個選擇。 同區恒基地產(00012)迎海•峻岸亦新增先住後付計劃,買家於簽訂臨約及其後30天分別付樓價5%,提前入住則需繳付不少於15%樓價,餘額在十個月內付清。 新世界發展(00017)清水灣傲瀧亦急散貨,並新增約四年超長成交期,90%樓價可於1,440天內付清,設提前入住優惠。

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香港地產建設商會(地建會)於條例刊憲時,即時發文斥政府此刻推出空置稅將是「火上加油」,加劇樓市調整,呼籲政府三思,暫緩空置稅的立法工作,讓社會得以喘息,讓香港有機會重新出發。 地建會指出,空置稅旨在促使這些單位盡早推出市場。 地建會認為香港一手住宅單位的空置情況多年來一直跟隨落成量而有上有落,落成單位愈多,空置單位亦隨之而增加。 而物業市道面對中美貿易戰和社會衝突的雙重夾擊下,已開始回落。

政府預測亦顯示香港經濟正往下調整,尤以零售及餐飲服務業最為明顯。 地建會認為,於此時刻推出空置稅無疑是火上加油,勢必加劇調整之幅度。 倘調整過急而導致銀行要求按揭客戶提早還款,對社會經濟所產生的骨牌效應絕對不容忽視,嚴重者更會傷及金融系統的穩定性。

前事不忘,後事之師,香港實在不宜再經歷2003年負資產帶來的慘痛。 而身兼地建會執委會主席的會德豐(00020)副主席梁志堅,系內多個現樓新盤亦即時加快推盤步伐,務求盡快清貨。 旗下多個現樓項目,包括筲箕灣Island Residence、屯門NAPA、將軍澳MONTEREY、何文田ONE HOMANTIN,以及啟德OASIS KAI TAK,於本週二(17日)以先到先得形式推售共47伙。

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或將樓盤轉售為租

不過,雖然空置稅較受社會輿論的支持,措施只是直接影響發展商,但公民黨立法會議員郭榮鏗炮轟地建會自私自利,認為其說法無數據及無理據支持。 他深信政府絕對有需要推出空置稅,並建議以累進方式徵稅才可發揮作用;否則,相關人士每年「坐貨」只繳交同樣稅率,效用不夠。

郭榮鏗又認為,若發展商將實用面積1,000平方呎以上單位視為豪宅或「貴價樓」作豁免,直言是「離地」想法,以及無法解決港人居住問題,並促請地建會不要太自私自利。 市場人士相信,發展商為了避免繳付空置稅,短期內會有不少現樓新盤密鑼緊鼓推售,更有機會減價或新增優惠推出,或將樓盤轉售為租。 其中新地甚至不惜將北角豪宅盤海璇第6座全幢140伙,轉為服務式住宅出租,為避空置稅用盡渾身解數,對房屋供應一定程度的增加。

在現時社會及經濟氣氛不明朗之下,用家可以有更多的選擇租與買,大可考慮先租樓觀望後市。 至於下一個焦點新盤,為內房龍湖集團(00960)及合景泰富集團(01813)合作發展的啟德尚•珒溋,項目已開價,首批138伙,發展商提供最高18%優惠,折實呎價由21,388至26,515元,平均呎價24,310元,入場費逾728.8萬元,其銷情亦可反映出中資對香港後市的態度。

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空置稅是甚麼?

一手樓空置稅正式官方名稱為「額外差餉」,是政府在2018年中宣布六項新房策之一,當時政府留意到已落成但未售出的一手樓(俗稱貨尾單位),由2013年3月底的4,000伙增至2018年3月底約9,000伙,並維持在這個水平,政府為促使發展商加快已落成一手樓供應而推出措施。

條例是針對已落成12個月的一手住宅徵收的稅項,而官方空置的定義是落成後(以獲屋宇署批佔用許可證、即入伙紙為準)12個月、而未售出亦未有出租多於6個月的單位。二手住宅、工商物業均不會受影響。一般而言,被徵收的對象是發展商。 稅率約樓價5% 至於徵收的稅款為單位應課差餉租值的兩倍。

按照現時差估署統計的私樓租金回報率普遍約2%至2.8%,空置稅大約相當於該單位樓價的5%。 部分在入伙紙上雖然可作住用,但性質不同一般私樓的單位,包括政府持有物業、資助房屋或過渡性房屋、市建局「樓換樓」單位、持牌酒店及旅館、醫院、護老院、安老院、殘疾人士院舍等會獲豁免。

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同時,政府容許若已就單位簽訂買賣協議,即使未簽轉讓契,亦會視為已出售單位,而不徵收「額外差餉」。 若單位其後取消買賣協議,發展商須通知當局,視乎情況,或須繳納某年度的空置稅。 不過,假如交易雙方為有聯繫公司,有關單位在該交易後仍會被視為一手單位,並受空置稅機制規限。

同時,空置稅條例草案內,計劃訂明無在指定限期內申報或提交資料,可判罰2.5萬元。 若發展商在申報時作出虛假陳述即屬犯罪,一經定罪可判罰10萬元及監禁一年,若果有關罪行是該發展商的高級人士(包括公司董事、秘書或經理)的同意或蹤容下干犯,有關人士亦可予起訴。此外,條例亦會訂明,若被裁定干犯上述兩項罪行的人士,除了上述罰則外,亦可被罰款,罰款最高為其少徵收的空置稅稅款的三倍。

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