環球資產大割引！本地富豪掃啟德地皮實錄｜投資有道
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
環球資產大割引 大孖沙開始執平貨
投資者跟從他們的掃貨步伐作為入市參考，將會無往而不利。 另一邊廂，隨內地資本崛起，勢必挑戰大孖沙雄霸香港商界的地位。究竟大孖沙如何應戰，實是耐人尋味。此外，有政黨建議引用《收回土地條例》，坐擁大量農地的大孖沙上市旗艦之投資價值將會大洗牌。凡此種種問題，將會在今期「封面故事」一網打盡。
早前資產市場出現調整，大孖沙不忘把握執平貨的機會，例如年初屢屢創下天價的啟德地皮，近月平均每呎地價大跌，大孖沙亦有伺機入市。其實，大孖沙執平貨的範圍不再局限於本地，更伸展至海外，長和系李嘉誠正是箇中好此道者。下文將會全面披露大孖沙執平貨實錄，對投資者極有啟示性。披露大孖沙執平貨實錄前，先要講大孖沙在香港商界崛起稱雄的故事。
話說40年前的1979年9月25日晚上，記者收到由長實集團（01113）發出的採訪邀請，李嘉誠寅夜召開記者會，事前傳媒不知葫蘆賣甚麼的藥。 直至李嘉誠開腔宣布長實和香港上海滙豐銀行達成協議，以每股7.1元購入和記黃埔9,000萬股，涉資6.39億元，記者才知道和黃易手。 滙豐同意長實先支付作價20%為首期，餘款的一半須在1981年3月24日前支付，而餘下尾數則可選擇延遲支付，為期不逾兩年。
李嘉誠宣布入主和黃，記者們才恍然大悟，香港商界正式改朝換代，標誌英資退出歷史舞台；華資粉墨登場。 和記黃埔前身為和記企業及黃埔船塢，和記原本由祈德尊（Douglas Clague）任主席，奈何在1974年出現資金週轉不靈而被滙豐接管。 誠哥入主和黃40年屢執平貨 和記被滙豐接管前，業務已遍及香港的各行各業，近年一度被視為真正窮人恩物、位於大嶼山的澄碧邨也是出自祈德尊的手筆。早前澄碧邨錄得面積達814平方呎的單位連地下花園，以不足300萬元出售。
祈德尊任內更促成入股黃埔船塢30%，覬覦其坐擁紅磡廠房地皮的重建價值。李嘉誠見獵心起，埋下收購和黃的伏線，也是其商業生涯其中一個執平貨的代表作。 9月25日為李嘉誠入股和黃40週年，他多次利用這個平台執平貨。 其實，李嘉誠為執平貨的專家， 早在六七暴動期間，四出收購廉價地皮，奠定晉身一線地產商的基礎。 他入主和黃後第一場執平貨戰役為1985年瞄準置地控股債務負擔沉重這個痛點，向置地提出收購港燈控股權。
期間經過多次交涉，李嘉誠終以29億元購入港燈的34.6%股權，竟較市價低15%。 港燈即是現時的電能實業（00006），長和系持有電能股權為市值406.4億元，近年亦收取多達142億元的特別息。由當至時今，長和系購入電能後，連同近年的特別息，賬面至少賺取接近520億元利潤。 近日香港政治風險升溫，港股及樓市亦出現顯著下跌。李嘉誠重施故技，而增持長和系股份只是執平貨行動的第一擊。
李嘉誠共斥資接近11億元增持長實2,022萬股，平均價為54.28元， 較年內高位70.55元低23.1%。同時李嘉誠亦斥資3,333萬元增持長和50萬股，平均價為66.66元，亦較年內高位低20%。 此外，長和系亦把握環球經濟放緩的機會，不時探討收購業務的機會以擴展業務版圖。除早前長實收購英國酒館集團Greene King外， 近日有指長和有意合併馬來西亞電訊公司在印尼的電訊業務。倘成功合併，長和在印尼電訊市場的市場佔有率由16%，增至超過30%。
狂掃啟德地皮
其他的大孖沙也是執平貨的高手。由李兆基任大股東的恒基地產（00012），近日成功以21.4億元購入位於紅磡黃埔街、必嘉街一帶舊樓。該項目重建後的可建樓面面積達17.7萬平方呎，平均呎價為12,038元。 反觀，同區黃埔花園最新呎價是17,000元。 即使計及每平方呎建築費5,000元這個估算，致使該幅地皮的地價及建築費和同區現樓相若。由於新樓售價應該較已經入伙的舊樓售價為貴，其實恒地以相對低價格購入地皮。
另一個執平貨的例子為啟德地皮，5月份當區每平方呎地價高達19,636元，惟政治風險升溫後，更出現高銀金融（00530）取消啟德地皮交易事件。不過，無損大孖沙低價掃貨的意欲，以嘉華國際（00173）呂志和及會德豐（00020）吳宗權為首的財團以每平方呎不足12,000元購入位於啟德4A區1號地盤（見圖一）。 而另一幅鄰近啟德體育園的地皮，則由遠東發展（00035）投得。 原來遠展亦在新加坡購入酒店項目。由此看來，華資富豪把握機會四出執平貨。
其實不但止大孖沙在海外執平貨，年薪過千萬元的高級管理層亦磨刀霍霍進行海外併購。由行政總裁李小加掌舵的港交所（00388）提出向倫敦證券交易所集團（英股編號：LSE），以2,867億元現金及股票收購，惟已經被倫交所方面拒絕。近日有政黨提出引用《收回土地條例》，屆時大孖沙旗艦股份的投資價值將會大洗牌。
中資君臨天下 本地薑是戰是降
近年中資崛起，開始進佔香港各行各業，由銀行、證券、超市、電訊、鮮活食品分銷、電力、快餐等，形成不可或缺的力量。近日更有傳國務院國有資產管理委員會要求國企加強投資香港，加強對本地企業控制權。究竟雄霸香港商界的大孖沙如何應戰。萬一處理不慎，將會動搖其多年來的基業。
9月中路透社引述消息人士稱， 中央號召國企於香港扮演更積極角色，包括加大投資力度及加強對香港企業的控制權。雖然行政長官辦公室即日下午發出出新聞稿，否認與央企代表秘密會面，以及討論央企來港發展的計劃。惟中資早於不知不覺間進駐各行各業，由銀行、證券、航空、電訊、超市、鮮活食品批發、電力及快餐等，覆蓋港人衣食住行。
中銀成樓按一哥
香港作為國際金融中心，銀行業自然是命脈之一。三大發鈔銀行中，中銀香港（02388）就屬中資，其業務的市場佔有率更在持續擴張。譬如樓宇按揭這個兵家必爭之地，據中原按揭研究部公布8月份轉按登記數據，中銀以26.4%的市佔率第四度蟬聯第一位（見表一）。截至今年首八個月轉按登記，中銀以23.1%的市佔率屈居第二，但與首名的滙豐控股（00005）只差0.8個百分點。不過，中銀仍然是樓按市場主導者之一。
其餘中資銀行包括中信銀行（00998）、工商銀行（01398）、交通銀行（03328）、建設銀行（00939）、 招商銀行（03968）亦有在香港設立分行。事實上，本港具150多年歷史的銀行龍頭滙豐，亦見中資股東的身影。2017年底，中國平安（02318）持有滙控超過股權5%，達到披露水平；一年後，其持股比率已達7.01%。平保現已是滙控的大股東。去年香港金融管理局開始在港籌辦虛擬銀行，綜觀現時八間獲發牌機構，全都有中資參股，大多更有着舉足輕重的地位。螞蟻銀行（香港）及平安壹賬通，更是純粹中資銀行。
本地外資投資銀行中信里昂證券（前稱里昂證券）在2013年被中信証券（06030）以12.52億美元收購，意欲打造中國版高盛。近年受散戶及投資者歡迎的富途證券亦是來自內地，獲股東之一的騰訊控股（00700）的助力強勢攻港。新浪旗下的華盛證券亦透過不同宣傳攻勢在港吸納客戶。據香港中資證券協會資料，其成員在七年間增加15倍至目前的126間。來到這世代不可或缺的電訊服務，中國移動（00941）及中國聯通（00762）亦先後在港插旗。飲食業方面，其實亦不乏中資店舖。
如華潤萬家超級市場及便利店，以及本港最大鮮活冷凍食品經銷商五豐行、均屬華潤集團旗下。另一連鎖咖啡店Pacific Coffee在2010年，亦被華潤集團收歸所有。其實，中資大舉收購香港餐飲業例子不勝枚舉，連鎖食肆許留山已經成為中資囊中物；國企中信股份（00267）則在2017年購入中、港麥當勞經營權。
電力方面，壟斷全港供應的中電控股（00002）和港燈—SS（02638）原來亦有中資參股。例如中電持有70%權益的青山發電有限公司，獲南方電網入股；港燈則獲國家電網公司持有21%股權。
新世界擁抱中資
中資進佔各行各業，似有君臨天下之勢，大孖沙亦不應只得兩個應對中資崛起方法。除一決䧳雄或納土歸降外，大孖沙更多是傾向與他們合作，當中新世界就經常與中資合伙投地。具體例子為新世界跟內房龍頭之一的萬科企業（02202）旗下萬科置業（香港），在2013年以逾34億元投得荃灣西站六區限呎地，打造成現今的柏傲灣。另有消息指新世界將引入萬科， 共同發展西環西邊街項目。
新世界執行副主席兼總經理鄭志剛曾表示，其家族乃第一代與內地發展商合作的本地發展商。而在港鐵公司（00066）最新的日出康城第11期項目，新世界就夥拍中資華潤置地（01109）競投。該項目亦吸引其他本地地產商與內地資金聯手競投，信和置業（00083）和嘉華國際（00173）就跟招商局置地（00978）聯手；邱德根的遠東發展（00035）就夥拍國企保利置業集團（00119）。
新世界不但在企業層面和中資合作，鄭志剛亦以個人名義參與由騰訊、工銀亞洲、港交所、高瓴資本等中港資本組成的財團，合作發展富融銀行。新世界選擇與內地資本合作，將是大孖沙在未來香港商界繼續發展的路向。
大孖沙旗艦投資價值大洗牌
近日香港政治風險升溫，加上港府將會推出林林種種政策以穩定民心，導致原本在香港稱霸一方的大孖沙上市旗艦，其投資價值亦出現大洗牌。
長和系分散投資降單一地區風險
近年李嘉誠加速投資海外，為持有最多海外資產的香港富豪。自2010年起，長和系兩大投資旗艦長和及長實大舉出售香港及内地的資產，將資產轉移海外，主要分布在歐洲、澳洲等地，對投資英國更是情有獨鍾，範圍涵蓋碼頭、電信、能源、水務、房產等各方面。 早前長實宣布以46億英鎊（約430億港元）收購英國酒館運營商Greene King plc，作價包括承擔Greene King的19億英鎊債務。
Greene King有220年的釀酒和營運歷史，旗下酒廠、酒吧、餐廳、酒店的佔地面積約7,000萬平方呎（約700萬平方米）。 值得注意的是，Greene King旗下80%物業均具有永久業權或作長期租賃。長實作為地產發展的專家，收購Greene King明顯意圖，就是要將酒吧舖位收歸旗下。 長實也表示，在舖位支持下，英國酒館及釀酒廠是一項穩定、獲利及產生現金流的業務。
其實，長實增加海外投資愈趨明顯。 根據長實2019年中期業績報告，2018年集團三分之一收益源自海外，與香港和内地收益比例相近；而2019年上半年，海外業務則佔總收益的兩成五。 長和總收益 近五成來自歐洲 長和2019年中期業績報告顯示，截至6月30日上，集團總收益來源中，歐洲佔48%，其中英國佔16%， 香港及中國均只佔9%。
由此可見，海外資產才是長和收益主要來源，其業務重心已經遷移至歐洲等地。 事實上，長和系已經成為了英國最大的單一海外投資者，旗下的英國投資包括電網公司UK Power Networks、Seabank Power發電廠、 菲力斯托港口、輸氣網路覆蓋英國近六分之一領土的天然氣公司Wales and West Utilities、保健美容零售商Superdrug等。 去年6月，長實更以10億英鎊（約97.6億港元）收購了倫敦瑞銀UBS總部大樓 5 Broadgate。
總而言之，現時香港經濟環境充滿挑戰，卻長和系積極拓展全球化業務，以降低業務集中單一市場的風險。投資者可以直接買入長和系兩大上市旗艦，也可藉此分散投資風險，以抵禦市場波動。
新地、恒地押注農地 投資價值存變數
近日有政黨提議引用《收回土地條例》，向發展商收回農地興建公屋，以紓緩房屋供應短缺，令新界農地發展成為焦點。 倘政府地產商購回閒置農地，賠償遠低於潛在的發展利潤。 故恒地及新地擁有最多的農地， 其投資價值亦會出現變數。 農地利潤數以千億元 地產商自上世紀80年代開始以低價收購新界農地，農地改劃住宅用途須補地價，行政程序複雜，不利發展商加快農地轉換成住宅地步伐。
因此，不少農地仍然維持閒置或荒廢狀態。 一般而言，農地之所以便宜，是因爲在香港擁有農地，並不擁有所有的使用權，只是擁有作爲農地的使用權。 爲了發展土地價值，更改土地用途，就要用到補地價機制，讓農地使用權擁有者優先獲得該土地的住宅使用權。 故農地儲備一直是發展商珍貴的土地資源，可以更有彈性地調節投地步伐。
地產商在早年購入作為土地儲備，在地價高企時，擁有農地的發展商自行補地價，避免搶高地價。 發展商看中發展潛力才願意以較高價錢補地價，發展商近年不斷就旗下農地向政府申請補地價，箇中涉及討價還價，故近年農地轉換成住宅地速度相當慢。 其實，農地轉換成住宅地速度緩慢也不難理解。 因為在補地價問題上，政府和發展商處於對立面，政府當然希望發展商接受政府開出的補地價金額， 惟發展商當然希望壓低補地價金額，以增加利潤。
講起發展農地的利潤，恒地坐擁農地達4,590萬平方呎；新地也坐擁農地達3,100萬平方呎。如果全數獲准轉換成農地，新地及恒地各自將可賺取數以千億元利潤。 然而，政府引用《收回土地條例》，發展商發展農地的數以千億元利潤，勢必見財化水。 事實上，政府收地賠償遠低於地皮潛在的發展利潤。 政府收地以農地的平面面積計算，但發展商補地價後，則可獲准興建的樓面為地皮平面面積的數倍。
例如平面面積為100平方呎農地，獲准以地積比率3倍起樓，發展商就可以獲得300平方呎的可建樓面興建住宅。 早前消息傳出特首林鄭月娥不抗拒政府動用《收回土地條例》，市場憧憬政府收回農地建公屋，其實令恒地及新地投資價值出現變數。 不過，恒地除了有大量農地儲備外，也鍾情於市區舊樓重建，例如日前成功統一紅磡五幢舊樓的業權。 而新地則擁有大量零售和寫字樓物業，所以即使政府引用《收回土地條例》收回農地，相信對其影響較預期低。
