中產夫婦有三層樓兩車位、400萬現金！想55歲退休 月月有現金流｜諗sir｜經一專欄

撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

諗sir：

本人和丈夫同是48歲，無小孩，都是屋邨出身，努力讀書上大學及不斷在商界打拼，現工作已有些成績，可是理財問題則要請教閣下。本人年薪約280萬至300萬元；丈夫年薪120萬元，全部有報税。資產方面，自住於又一居複式聯名單位，2012年以1,600萬元連車位買入，現值2,600萬元，欠按揭1,100萬元。沙田富豪車位兩個，無按揭，兩年前各以75萬元買入，現價80萬元，每月共收租3,600元。英國曼徹斯特一手新樓，三年前以130萬元買入一房，今年5月已收樓，發展商保證頭兩年6厘回報。英國曼徹斯特一手新樓樓花，兩房連一車位，兩年半前買入價約180萬元，已付四成，明年初收樓。

其餘還有100萬元藍籌股票，以及現金400萬元存於mortgage link戶口。目標是可於55歲退休，專注藝術發展及陪家人，月產出10萬元現金流支付每月使費。請問諗sir，應如何運用400萬元現金？現時樓價稍稍回調，應否買一個600萬元或以下單位做學生宿舍，剩下的買債基？兩個車位已放盤兩個月，仍未賣出，是否應考慮按了兩個車位先拿80萬元現金出來投資？長遠來說，希望英國及香港也能三宅，再加債基及直債產出現金流，這個方向對嗎？請諗sir指教。

讀者Macy Ho

車位市差最緊要賣得快

炒富豪花園車位就如豪景車位，市差一定要走。現時二手車交投很少，劏廈、偏遠車位、studio單位這些投資物不要碰。最近5,980元月租青衣酒店包早餐的事例，就是studio及一房單位的哀歌。因此筆者認為讀者車位無論是小賺還是小蝕，都要趕快賣，不要加按。

投資首選月月有現金流

讀者投資的特點，是現金流低或零現金流，成堆嘢最叻就係兩個車位有幾千元收，同埋英國樓個「假租金」。要知道Cash On Delivery永遠是動人的，買樓講價講到尾，一疊現金勝過成桶口水；正因如此，投資最好選能月月提供現金的；但海外新樓之包租，很多時都屬「羊毛出在羊身上」。英國樓同石門樓無嘢好做，keep住就算。賣走車位連同400萬現金再加100萬元藍籌，即約650萬元，可看看能否用自住樓加按200萬至300萬元出來，共800萬元開立私人銀行戶口。

私銀戶口回報高

私銀戶口保密性較強及儲存於海外，唔一定香港人，世界上任何有錢人都需要；二是提供低融資成本，增高回報。私銀做些渣打銀行或保誠的直債，先試三成槓桿，7厘的渣打槓桿至9.8厘回報已不錯；另外由於只槓三成，基本上除非渣打有「滅亡級」的消息外，否則都不會call loan。

慢慢試好玩法，才轉更高槓桿至五成，或情況許可下，買少少內房債都無妨。至於債基，在私銀或銀行做都可，800萬元資金收12厘息計，一個月都有80,000元月入提供。此等操作，才是改善生活。至於買甚麼海外一手新盤同偏遠車位，讀者自己說說除了幫經紀外，幫了自己甚麼？

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