仲買樓收租?投資樓市新策略-工廈重建|1% Anthony

仲買樓收租?投資樓市新策略-工廈重建|1% Anthony

話說,去年年初高位的時候,賣了幾個收租單位…
老爸: 收租收得好地地,做乜賣咗啲樓?

筆者: 上望空間唔多啦,咪賣咗佢囉。
老爸: 又話有咩辣稅,賣咗買唔番嘅?
筆者: 買到!我轉晒去買工廈嘛。

撰文:1%Anthony|圖片:unsplash

賣樓後轉買工廈

於是筆者就帶老爸去睇我們投資的工廈項目…
見到排工廈得幾層高,殘到就冧咁,老爸嚇呆了!
老爸: 就係買咗呢度?
筆者; 係呀!
老爸: 咁舊,買嚟做咩?有冇人租架?
筆者: 重建丫嘛!
老爸: 搏收購?有冇人收架?
筆者: 我哋自己收呀,收晒啦!
老爸: 收嚟做咩?
筆者; 拆咗佢,重建囉!
老爸: 重建?起幾多層呀?
筆者: 諗住起28層…

老爸: 28層?咁咪要打地基?
筆者: 梗係要啦!
老爸: 自己起?你識起樓架咩?
筆者; 我哋團隊有則師有工程師,佢哋識咪得囉,我投資之嘛…

離開時,老爸仍然一臉茫然。正常的!一般人買樓投資,只局限於買多個住宅收租。正常的!我自己都冇諗過,有機會成為發展商。以前,筆者跟其他投資者一樣,只集中於住宅…以前沒有辣稅,投資策略很簡單,盡量買多啲單位收租!後來有雙倍印花稅,按揭也收緊了,成本重了很多!買到十幾廿個單位,已經很難再借按揭,發揮槓桿了,最重要是看見政府的取態,只會不斷加辣,不出所料,按揭繼續收緊,還有非首置要付樓價15%辣稅,過往的模式,不斷買住宅單位收租,累積資產,呢招已經唔Work了!如果是你,又會怎麼面對?

比較各類投資樓市方式

有些投資者,選擇以不變應萬變!賣咗買唔番嘛,於是就決定不賣樓了,就攬住手上幾個單位,個個月收十萬八萬租就算了。最初冇乜問題,後來發現,最多只是年年加少少租,每個月的正現金流多少少,多啲錢洗之外,樓價升又唔賣得,想加按又過唔到壓力測試,資產財富原地踏步。加上手上的物業樓齡越來越大,維修保養越來越煩,市場競爭力持續下跌,才開始後悔沒有及早作出部署。

有些投資者,選擇小試牛刀,試試新嘢!最常見是買車位,銀碼細,易買賣,所以近年車位升幅強勁,然而由於租金追不上,風險相對較高。有些則選擇買海外樓,一知半解隔山買牛,中晒伏!同香港樓比較乜都平啦,係咪真係抵先得架?於是就安慰自己說,賣唔出、租唔出,咪自己渡假住囉!不過都未算最慘,最慘的是買商場劏舖的投資者,或者大部份可以叫若主,幾百萬買幾十呎,貪租金回報保證,兩三年之後死場一個,很多個案都要蝕五、六成,甚至七、八成離場,返家鄉遙遙無期。

以上的情況,主要是沒有決心跳出舒適區(Comfort Zone)…用的都是傳統住宅思維…買入,收租,等升值!看見身邊不少朋友中伏,不想重蹈覆徹,於是筆者與學員們,決心跳出舒適區,重新學習,在高手護航下,開始進軍活化工廈市場。不是單純的…買入,收租,等升值!這樣做實在太慢、太被動了!作為專業投資者,我們想要的是,即使樓市唔升,都可以賺到錢,凡事都要計到數,每個項目都要計到賺幾多,而不是等運到。讓資產與財富,可以相當高速地、穩健地增長。

我們由2013年開始活化工廈。最初的時候是一個單位,後來賺到錢,就開始挑戰全層,賺到錢,再挑戰幾層,到前年開始挑戰全幢翻新,筆者參與的項目,早已經全部沽清交樓了。去年再挑戰收購、重建,項目已順利完成收購,並已批則,開始進入拆樓、打地基的程序。