【首次置業懶人包】首置定義?印花稅點計?九成按揭上車攻略

【首次置業懶人包】首置定義?印花稅點計?九成按揭上車攻略

首次置業人士想「上車」,可享高達九成按揭優惠及繳付較低的從價印花稅。特首林鄭月娥2019《施政報告》公布,放寬香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限。可申請最高九成按貸的樓價上限,由現時400萬元提升至800萬元。另委託市建局提供更多首置上車盤。而可申請最高八成按揭借貸的樓價上限,則由600萬元提升至1,000萬元;後者可以包括自用樓換樓按揭。那申請首置定義是什麼?申請首置有乜條件?首次置業印花稅點計?《經濟一週》為大家拆解!

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、iStock

首次置業懶人包

有專家提醒,首置者除要預備首期資金外,亦須預留多一些金額去應付首期以外的開支。而銀行批核高成數按揭考慮眾多因素,另要增加個人借貸力、縮短供款期及節省利息開支,「上車」才不是夢。

施政報告提出,為協助首次置業人士,會放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士(即申請時並未持有任何香港住宅物業)可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元;後者可以包括自用樓換樓按揭。

香港按揭證券全資擁有的香港按證保險有限公司亦宣布,按揭保險計劃將就已落成住宅物業作出以下的修訂,協助有即時置業自用需要的人士:

  1. 八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元;
  2. 適用於首次置業人士的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元;
  3. 欲以高於修訂前的物業價格上限(即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元)敍造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分﹔及
  4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限,並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

首置上車盤2019

林鄭月娥亦宣布委託市建局提供更多首置上車盤,包括在安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目,由私人發展商提供約1,000個「首置」單位。另賦予市區重建局(市建局)新任務,參考馬頭圍道首個「首置」項目的經驗,在其市區重建項目中提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位

施政報告新措施 800萬元樓可借九成按揭

$800萬樓借九成按揭
樓價800萬元,供款期30年,按揭利率2.625厘(資料來源:經絡按揭轉介)
供款與入息要求舊措施新措施
按揭成數上限60%90%
首期320萬元80萬元
每月供款19,279元28,919元
最低入息要求38,558元57,838元

首次置業定義

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明指,目前首置買家分兩類人士。

  • 第一類是從未擁有過物業,首次買樓而物業是作自住用途者,稱為「真首置」。
  • 第二類是曾經與其他人士共同擁有物業,最後以近親轉讓或其他方法甩名,而回復首置身分,銀行也當為首置人士,惟實際上為「假首置」。

曹德明提及,兩類首置買家在購買物業時,均享有三大優勢。首先,可買物業種類較多,除買私樓外,亦可考慮參與居屋、白居二巿場。其次,金管局對按揭成數有限制,而首置人士自住物業貸款,最高可申請90%按揭,僅須付一成首期便可「上車」。

假設所買的物業樓價為400萬元,理論上須付15%從價印花稅,即60萬元。惟首置而自住用途的買家,則僅須繳付樓價的2.25%印花稅(90,000元),慳稅達51萬元。買樓時未必一次過付清,就要向銀行借按揭貸款。一般可選用銀行同業拆息按揭(H按)或最優惠利率按揭(P按) 。「H按」是以銀行同業拆息(HIBOR)為計算利率的基礎,銀行提供的按揭計劃為「H + X厘」。

新從價印花稅收費表

逾九成業主用H按(HIBOR按揭)

舉例說,7月份一個月HIBOR為2.22厘,以市場最抵的按揭計劃H+1.23厘計算,原H按為3.45厘。不過,由於H按息率有機會急速抽升,銀行通常設有「鎖息上限」作「封頂位」,故實際H按息率或只需2.375厘或2.475厘。而P按則為「P – X厘」,部分銀行提供的P按約2.625厘,申請人可享受超過1厘的息差優惠。

根據金融管理局的數據顯示,目前逾九成業主,選用H按計劃。曹德明指由於H按有封頂息率作保護,大部分買樓客敘造按揭時大多會選H按,以節省利息支出。「除非預期香港加息步伐加快,令H及P利率扯高,前幾年試過P rate飆高至8厘,H按封頂息率較P按高,選擇前者就不著數。」另外,在供款方式方面,可選定息、浮息按揭或定額供款。

定息按揭:

曹德明表示,現時銀行較少推定息計劃。定息按揭非全期定息,主要為貸款期首一至三年,其後便會變回浮息按揭。當巿場現利率上升週期,例如美國處加息週期,本港又跟隨,便有一半貸款人士會選擇定息計劃,以避過風險。惟一般定息期愈長,其利率也愈高,借貸人宜小心計算整體季利息支出。

浮息按揭:

現時大部分以浮息計劃為主,即隨息率改變,每月供款額不同。當處於低息環境時,選擇浮息計劃的好處,是利率下跌,每月繳付給借貸機構的利息會較少。

定額供款:

另外,首置又是固定收入人士,可跟銀行商討採取每月定額供款計劃,償還貸款。曹德明指,定額供款的好處,是每月供款有預算,銀行會在貸款人在申請按揭貸款時,以即日利息及貸款年期,去計算每月固定還款金額。但要留意的是,供款年期或不能用最長30年,只可選擇約25年期。因為當利息上升時,銀行可將供款期,由25年延長至30年期,下一步才調整供款額。

首置 定義 印花稅點計

最佳供款期25年

現時本港最長供款年期上限是30年,雖然借到盡而拖長年期的槓桿較大,可令供款壓力減少。但曹德明認為,根據經絡按揭息率指數(MMI)顯示,過去本港處十年低息期,按息水平約2.65厘,預期未來數年亦在這低水平上落,故以按揭年期短較佳。

他指貸款人要做好風險管理,建議最佳供款年期為25年,因可自製「保險掣」。當貸款人未來遇到資金周轉不靈、想轉按或增加現金流作生活額外開支時,亦可向銀行提出延長供款期的要求。另部分資金較鬆動的業主,亦想提早供滿一層樓,然後再供多一層。

想提早供款期亦有辦法,可在銀行的罰息期(大部分為兩至三年)外,每隔幾年投放一筆資金還款,以避過罰息期內,須繳付的額外手續費。「只要儲夠一筆錢,便在罰息期外一筆過投入,達到即時扣減貸款本金的效果。即時慳利息,可令供款期縮短。本來要供25年,可能縮短供至20年已供完。」

首置買樓要付哪些費用

實際上,「上車」需要準備多少資金呢?曹德明指出,敘造高成數按揭者,手上的現金流只能預備一筆首期仍不足夠。因為除了首期外,其他支出尚包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費和雜費(見表二)等。以購買400萬元物業為例,除40萬元的一成首期外,另有約17.4萬元的按揭保險費,以及約14萬元的其他支出。

不過,曹德明說,按揭證券保險公司收取的按揭保險費,其實可向銀行借貸。以30年供款期造浮息按揭為例,一次付清保險費為佔貸款額的4.35%。此筆費用可計入按揭貸款內,部分銀行更提供折扣優惠,變相慳更多。他提及,按揭保費亦可選擇毋須借貸,而採取每年支付保險費形式。「但因為要年年續保,供多三至四年貴過一次付清,所以好少人會用,故建議以一次付清的方式,較節省費用。」曹德明說。

首置基本開支(首期、按揭保險費、經紀佣金、印花稅、律師費、雜費)

首置人士基本開支

曹德明提醒,部分貸款人未必獲銀行批核按揭,除有破產紀錄外,最常見的小毛病,是忽略過往有信用卡、手機號碼轉台時的電訊服務商等的尾數未找清,因而會影響信貸評分。當清理好負債後,信貸狀況便會變好。曹德明建議,若計劃借樓按,可考慮申請按揭成功後才轉工;又或在返新工過了三個月試用期後,才申請樓按較穩定。

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