新地 新鴻基地產 股息 長線投資

新地近十年股息有增無減 揸長線之選|投資有道

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本港四大發展商之一的新鴻基地產(00016),去年度本地售樓收入理想,合約銷售額創出新高。即使面對目前市況動盪,大行估計,新地今、明兩年度仍能夠輕易達標。業務穩健增長支持下,年年增加派息應毫無難度。

撰文:勞總|圖片:新傳媒資料室

新地純利按年倒退10%

新地於9月中派成績表,受到投資物業重估收益減少影響,截至6月底止去年度純利449.12億元,按年倒退10%,相當於每股盈利15.5元。期內扣除了遞延稅項及非控股權益後之投資物業重估收益有128.61億元,而對上年度有199.88億元。若撇除投資物業重估因素,去年度基礎溢利實際增加6.5%,至323.98億元,相當於每股基礎溢利11.18元,符合大部分大行預期。回饋與基礎溢利增幅同步遞增,派發末期息3.7元,連同中期息1.25元,全年度派4.95元,增幅6.5%;以基礎盈利作基準,派息比率約44.2%。

業務方面,連同合作項目的收入,去年度物業銷售收入413.13億元,來自物業銷售之溢利貢獻則有186.97億元,增加14.9%。按所佔權益計,集團期內合約銷售額650億元,本港項目佔597億元,主要來自西九龍匯璽II、白石角雲滙、何文田天鑄、元朗PARK YOHO Milano及Grand YOHO。除住宅項目外,旗下石門寫字樓項目W LUXE在去年底推售,其標準單位已悉售。至於來自內地市場的合約銷售額有46億元人民幣,銷售主要來自全資發展項目廣州御華園及多個合作發展項目,包括佛山瀧景、上海天薈第一期的第一批次和廣州峻林。

受到香港及內地續租租金上升帶動,加上內地新收租物業帶來貢獻,期內總租金收入上升6%,至250.77億元;淨租金收入亦增加6%,至196.78億元。其中,本港物業組合的經常性租金收入上升6%,至196.98億元,整體出租率約94%;而內地包括合作發展項目的總租金收入有40.69億元人民幣,上升10%。自6月起本港發生的反修例活動不斷,加上中美貿易糾紛影響,本地零售市道已受到衝擊,本港7月份零售業總銷貨價值按年大跌11.4%,未來零售業經營環境仍未見樂觀。

收租業務穩健增長

太古地產(01972)早前便帶頭減租,向旗下商場部分租戶提供暫時性租金調整;雖然新地早前提過,短期內不會向租戶提供租金補貼,惟若然其他大型商場營運商推出短期措施與租戶共渡時艱,相信新地亦會跟隨。雖然不明朗情況持續,但隨著陸續有新投資物業投入,有望抵銷相關影響,並繼續支撐收租業務穩健增長。本港方面,南昌站上蓋商場V Walk已於7月開業、北角匯及帝逸酒店計劃將於下半年營運。

內地方面,經重新間隔的北京NTP新城廣場已於7月開業、南京國金中心一期近期已陸續交付租戶、預計上海ITC第一期的商場亦將於本年底開業;各項新項目將支持經常性收入增長。新地去年度本港售樓收入達597億元,超額完成目標。面對不明朗因素,本年度目標一貫維持平均每年400億元,明顯過於保守;相反,內地市場較進取,全年度售樓收入目標由去年度45億提升至75億元。

今年度內地推售的主要住宅項目包括蘇州環貿廣場的住宅、上海濱江凱旋門新一期、中山奕翠園和佛山瀧景等。本港方面,南昌站上蓋項目匯璽III於本月中開售銷情理想,未有受近期市場氣氛影響。而本年度陸續推出的項目還包括東半山Central Peak第一期、天水圍香港濕地公園項目第一期、屯門海榮路項目第一期及沙田發展項目等;除住宅外,亦計劃推售一幢位於荃灣的工廈項目。

新地派息有增無減

派息政策同樣相對審慎,未來會繼續維持派息比率介乎四至五成。新地管理層雖然未有承諾最低股息水平,但表明即使每股盈利出現倒退,仍會致力透過所訂派息比率區間,保持每股股息平穩。回顧新地過去十年度派息紀錄,除2011至2015年度期間持平於3.35元,其餘年份基本上有增無減,2015年度之後更加是年年遞增。現價新地股息率有4厘以上,以基礎溢利為基準,往績市盈率約10倍,估值合理;從收息考慮出發,調整一旦出現,便是長線吸納契機。

更值得留意,是近期市傳政府有意引用《收回土地條例》向發展商收地興建公屋;政府收地後會興建公屋為主,對私人物業市場衝擊有限。而新地已表明,若政府收地會願意配合,又重申過往一直積極改劃農地作住宅發展。新地現時持有的農地儲備約3,100萬平方呎,在四大發展商當中僅次於恒基地產(00012)。美銀美林相信,若收地政策拍板,有利農地價值顯現,甚至為新地帶來數十億元賠償收益。

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