【共享經濟盈利模式】辦公室租賃以外 WeWork的「實體社交網絡」

【共享經濟盈利模式】辦公室租賃以外 WeWork的「實體社交網絡」

由科技掀起共享經濟熱潮,顛覆不少傳統行業。譬如叫車平台Uber改變了的士行業;出租民宿網站Airbnb改變了旅館業,而傳統的辦公室出租業務模式,在新經濟共享模式下,也出現了共享辦公室營運商,其中WeWork是近年冒起最快的公司。該公司行政總裁諾伊曼(Adam Neumann)更揚言,公司並非單純為是房地產公司,而是一個「實體社交網絡」。

撰文:Smart ED編輯部  |圖片:新傳媒資料室

WeWork的核心業務是租下商業單位,經過改裝後分租出去,主打建立靈活的工作空間和現代化設計,也有別於傳統的辦公租賃,租約期可以短至一個月。

而WeWork的辦公室主打新型開放式工作環境,提倡將智能元素融入共享辦公室,採用智能設備進行數碼化,例如鼓勵企業善用雲端系統及物聯網。最常見的是增設智能屏幕,讓租戶的員工可以隨時利用智能手機或手提電腦,投影文件或圖片,方便開會或員工之間的交流。同時,不少企業有舉行跨國視像會議的需要,在辦公室的公共空間也會增設智能設備,方便員工開會以提高工作效率和流程。租用WeWork辦公室的企業,有初創企業,也有跨國企業。

辦公室租賃以外 WeWork的「實體社交網絡」

建實體社交網絡定位

諾伊曼試圖將該公司由傳統辦公室租賃,包裝成一個社區,使其搖身一變成為科技界新貴。諾伊曼經常將WeWork與Uber和Airbnb相提並論,因為外界視Uber和Airbnb為科技公司,而非傳統的出租車或民宿公司。

為了凸顯WeWork「實體社交網絡」的定位,該公司強調活動體驗,既有社交和專業性的活動,可以通過會員圈或WeWork手機應用程式(App),隨時預約參加喜歡的活動。WeWork稱,初創企業在工作時間,可以與風險資本家或其他行業的專業人士進行交流,鼓勵租戶之間互相交流,與其他的初創企業溝通,幫助入駐WeWork的企業建立和維持的團隊文化。

以「實體社交網絡」作定位的WeWork,也尋求以科技股的估值上市。該公司在今年1月獲得軟銀集團(SoftBank)融資後,其估值達470億美元(約3,666億港元)。如果只是被視為一家傳統的房地產企業,WeWork很難達到這估值水平,市場原先也看似受落該公司「實體社交網絡」的定位,願意給予估值溢價。今年初高盛更估計WeWork的估值可達650億美元(約5,070億港元),估值一度水漲船高。

擱置公開招股

但隨着WeWork披露更多財務資料,其盈利模式成疑;加上被指存在內部管治問題,市場開始質疑其估值或縮水至只有200億美元(1,560億港元)。

WeWork的收入由2017年的的8.86億美元,大幅增至2018年的18億美元。惟同期淨虧損亦增加逾倍,至錄得19億美元(148.2億港元)的巨額虧損。至於期內的租戶數目,則超過52萬人。到今年上半年,WeWork仍然未止蝕,虧損更擴大。上半年總收入為15億美元,較2018年同期上升一倍;但因公司不斷擴張,支出龐大,故收入仍未能足以填補開支。

目前軟庫及旗下基金合共持有WeWork的31%股權,由於估值與預期出現落差,雙方商量後決定擱置招股。WeWork已向美國證券交易委員會撒回上市申請,據報該公司尋求開源節流及縮減擴充步伐,減慢燒錢速度,以及避免公司依賴外部注資。

事實上,對於科技企業而言,在上市初期業績虧損問題不大。例如Uber及美國網約車平台Lyft等目前仍在虧損狀態,因為投資者相信當其擁有壟斷地位,其他競爭者難以動搖。目前全球的科網巨擘,例如谷歌(Google)、Facebook及亞馬遜(Amazon)最終都成功其壟斷市場。不過,全球地產租務市場之大,市場認為WeWork沒可能壟斷。

外界認為,相比同樣是以共享經濟新經濟模式掛帥的Uber或Airbnb,WeWork所採取的商業模式比起前兩者都更冒險。Uber和Airbnb更像是一個平台,把私家車主和屋主集中在一起,為有需要的用戶提供了交易服務。而WeWork的業務顯然是重資產模式,該公司扮演「房產中介」的角色,需要先是租下商業單位,再改裝後分租。惟一旦經濟環境逆轉,市場對商廈單位需求轉弱,對業務即構成嚴重打擊。在目前市場氣氛已大不如前的情況下,投資者不似市場氣氛仍熾熱時,樂於運用憧憬為WeWork提供高溢價估值。

事實上,WeWork在共享辦公空間市場只是「二哥」,全球最大辦公空間租賃公司IWG貴為龍頭大哥,但市值遠遠不及規模細的競爭對手WeWork。IWG已達致盈利,但盈利狀況並不理想。該公司在2017年內兩度發「盈警」,其股價因此蒸發三分之一,當時市值跌至只有21億英鎊。2018年IWG繼續發「盈警」,更需要放緩擴張步伐。

雖然IWG盈利未見起色,但在共享經濟熱潮下,IWG成為眾多財團的爭奪目標。例如今年初加拿大資產管理公司Brookfield Asset Management及私募基金Onex合組的財團在提出收購,但所有的收購建議都已遭到IWG拒絕。有分析認為,IWG要轉型難度高,該公司所缺乏的是WeWork所推崇的會員互動社區。

相關文章

關鍵詞
創業職場