領展急跌是危是機? CEO減持有續可尋|吳家順

領展急跌是危是機? CEO減持有續可尋|吳家順

領展房產基金(00823)在今年7月5日股價最高是99.8元,當時整個市場也在等待突破百元大關後繼續向上,但自此領展就好似受到詛咒般,執筆時股價報80.5元,成為繼騰訊控股(00700)之後,另一隻由天堂掉進地獄的股份。到底有無啓示呢?

撰文:吳家順| 圖片:中新社

本地投資者對領展的業務都相當熟識,就是擁有、管理及營運大型民生商場,近年亦四出收購合適的商場,以及參與一些物業發展,以至內地的相關業發展。

筆者曾經在騰訊股價於450元以上時指出,騰訊以至整個世界的遊戲周期已到頂,已再看不到騰訊的增長空間,因此十年來首次建議沽售。反觀領展,投資者要問自己幾個問題。

首先,是整體地產市道以至租金收入會不會明顯下調?這就要分析一下領展的收入來源。領展的收益主要來自商舖租金收入,佔60%;街市及熟食檔佔10%、停車場佔22%,其餘合共8%。領展有一個最強大的優點,就是持有的絶大部分都是民生商舖,即使會有中小企因為經營困難而結業,但以領展整體97%的出租率,那怕短暫下跌至93%,實質的影響其實不大。

股票 領展急跌是危是機? CEO減持有續可尋
圖片:中新社

不愁租金收入下降

同時,筆者近年經常掛在嘴邊的「規模效應」,其實大集團可以捱過經濟周期下跌的生存率極高,領展本身已有規模效應,其租戶很多也同樣是大品牌的租戶,因此,筆者對於領展的租金收入下跌,其實不甚擔心。

其次,領展租值回報率低於亞洲區內其他市場;其實只要有留意全球房地產投資信託基金(REIT)市場,不難找到5厘至8厘的REIT。領展的股息率也是3厘水平,從這個層面上,的確算不上吸引,更加要擔心中港市場的走資潮,可能也會有點影響基金持有領展的持倉。

一方面領展的賣點一向不是高息率,另一方面資金長期撤離領展也不是沒有機會的,要待想沽貨的沽清後,市場的供求回復平衡,留下來的資金,自然更加不會離開,到時漸漸可以回復正常。

CEO減持有績可尋

技術走勢層面上,回顧領展由上市至今,只有2008年金融海嘯、2013年聯邦儲備局縮減資產負債表引發股市急跌、2015年「大時代」後的股災才有過大幅回落,這次是第四次。是危是機?則要投資者自行判斷。

巧合地,領展行政總裁王國龍最近減持50萬個領展基金單位,減持後仍然持有360.8萬個領展基金單位,市值3億元。王國龍對上一次減持是2018年8月的事,隨後領展股價亦由75元下跌至67元。

最後,執筆時港鐵公司(00066)剛公布,向租戶提供臨時的租金調整。筆者認為領展在這個社會運動激烈之時刻,應大刀濶斧給予更多優惠給小租戶,確切地展現共渡時艱的情操。

最後,筆者今年努力向地產項目發展,就是等這一個機會,這個舉動已經告訴,筆者此刻對領展的睇法,是樂觀還是悲觀。

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