踢爆中資癲價搶地真相 樓價又再爆升?

踢爆中資癲價搶地真相 樓價又再爆升?

朋友: 「嘩!鴨脷洲賣地終於破紀錄啦!」
筆者: 「總地價168億,樓面呎價…吓!2.2萬!!」

朋友: 「係呀!好恐佈…有報導話比估值高出四成。」
筆者: 「又係中資發展商,出價真係好狠。」
朋友: 「咁計法,將來賣樓,呎價咪要3萬幾?」
筆者: 「條數的確係咁計。」
朋友: 「咁搞法…樓價顫定又再搶上。」
筆者: 「原本我都諗住有機會回一回,而家真係好難。」
朋友: 「3萬幾蚊一呎,有冇人買呀?」
筆者: 「好多有錢人架,尤其內地買家,購買力好難想像!」
朋友: 「會唔會計錯數冇錢賺呢?舊紀錄小西灣地王都係咁啦。」
筆者: 「就算唔賺錢,中資發展商都係會照搶地…」

近年中資發展商不斷來港搶地,而且出價越來越瘋狂…

以往如中國海外、萬科等一線的內房發展商,來港買地起樓,出價比較合理,從旁人看來,看似真真正正想起樓、賣樓、做生意。然而最近的形勢,例如之前海航將啟德地皮搶到呎價1.3萬,還有今次合景泰富及龍光地產將鴨脷洲地皮搶到呎價2.2萬,似乎已經超越了一般人的理解,有評論說是為了走資甚麼的,這一點筆者沒有甚麼實際理據,不作評論。

反而想提出一個論點…宣傳價值。

今次投得地皮的合景泰富及龍光地產,並不算一線內房發展商…

筆者與投資兵團戰友,大約兩年前開始留意深圳周邊城市的房地產投資機會,其中有次去到惠州,靠近深圳邊界,有一個非常大型的樓盤叫龍光城,當時樓價大約每平方米6千元,幾十萬就可以買到一個單位,買了不少,這兩年間亦翻了幾倍。

龍光地產給予我們的感覺,物業質素不俗,然而發展的都不算是一線項目,只能定位為二、三線內房發展商。如何可以晉升為一線發展商呢?有次跟一家二、三線發展商的老總吃飯聊天,要成為一線發展商,需要有代表作,如果在香港這個戰場有一個代表作,更是升價十倍!

即使香港項目不賺錢也不要緊,因為品牌價值提升,全國的項目可以提價,乜都賺番夠本,因此他們願意用瘋狂價投地…響朵!最可怕的是,全國還有很多二、三線發展商,準備來一展拳腳!

香港發展商被KO,負面影響將會陸續浮現…

原本筆者都預期今年若真加息,樓價有機會回一回,然而以現時這個形勢來看,確實不容易。地價被炒高,令到市場、買家、賣家都預期樓價會繼續向上,代理亦會加多幾錢肉緊,麵粉都2.2萬啦,將來肯定要賣3萬幾啦!講十遍、百遍…市場就會接受。

另一點是在高手汪敦敬先生的講座聽到…

近年新盤供應增加,有專家分析認為,既然供應多了,發展商要趕出貨,自然就要減價,今年買家應該可以買到平貨。然而汪生有不同意見,就現時市場情況所見,似乎更有可能發生,汪先生提出的論點是…內房發展商將會繼續天價搶地,結果是…本地發展商買唔到地,起樓數量亦會減少,既然無樓賣,自然會惜售,又點會劈價呢?

回想最近幾個月,不少新盤取得預售同意書之後,遲遲都未開盤,似乎在等候更好的時機。

汪先生又補充說,現在香港銀行體系資金充裕,發展商持貨的成本很便宜,年息大約一、兩厘,若可以把握一個好時機,隨時賣貴一成,賺得更多。如是者,劈價潮未必會出現,新盤未必會劈價,要跌確實不容易。