新房屋政策出爐！借九成按揭上車要有三個準備
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行政長官林鄭月娥週三（10月16日）公布的新一份施政報告，派糖派錢欠奉，在房屋及土地供應範疇卻花盡心思。 土地供應方面，林鄭月娥強調引用《收回土地條例》的收地工作會接踵而來，並針對三類私人土地作100%興建公營房屋。 當然，土地供應不會一下子大增，由開始規劃、收樓、興建到入伙，少不免要十年八載，短期對樓市影響不大。
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
反而在新房屋政策上，尤其是放寬按揭保險，會為樓市帶來即時的震盪。 皆因首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由400萬元升至800萬元。 八成按揭貸款的樓價上限，亦由600萬元升至1,000萬元，有關安排只適用於已落成住宅物業。 以800萬元樓為例，以往只可做最多六成按揭，首期至少要320萬元。但新制下，800萬元樓也可做九成按揭，首期馬上減至僅80萬元。
這意味一班有供款能力，惟首期金額不足的準上車客，可受惠新房策而入市，這將帶起樓市需求。 供應不會短期大增，需求卻即時上升，豈非有利樓價？ 一眾業主就是看準這點，紛紛將放盤叫價提高，甚至封盤惜售，二手樓市隨即出現亢奮。
以九成按揭「上車」相對容易，但決定入市的準買家，此刻要有三個準備。
- 第一是要為樓價繼續下跌，甚至物業會變負資產作準備。當然，放寬按保將釋放一批購買力，但並無改變香港樓市的基本因素。 特別是香港經濟正走下坡，林鄭月娥再次警告，香港經濟在第三季應已步入技術性衰退，不諱言：「經過了這次社會紛爭，經濟出現這麼差的情況，大家都預計樓市會有下行。這個時候是否要即時入市，是每位置業人士要自己認真考慮的。」
- 第二要為預留更多首期資金做準備。雖然800萬元樓，賬面上九成按揭首期只需80萬元，但還要支付按揭保費、律師費，買二手樓又涉及代理佣金、裝修費等。 萬一銀行估價不足，首期又會增加，容易令買家失預算。
- 第三是要預留應急錢做準備。九成按揭「上車」首期較少，但每月供款就增加。 以800萬元物業為例，供款期30年，按揭利率2.625厘計算，舊制六成按揭每月供款19,279元；新制九成按揭每月供款就增加一半至28,919元。 閣下是高薪厚職又工作穩定，如公務員，當然不怕因經濟差而飯碗不保。但在私人市場打滾，經濟萎縮下要面對裁員減薪，到時又怎樣繼續供樓呢？
