樓市新措施刺激地產股走升 首選新地、恒地、領展|陳錦興

樓市新措施刺激地產股走升 首選新地、恒地、領展|陳錦興

港股近期轉穩,升勢延續,資金亦開始分散部署,反映入市信心逐步增加。英國「硬脫歐」風險減退,英鎊回升,也帶動滙豐控股(00005)反彈;而內銀、內險及內房等傳統板塊,亦跟隨市場氣氛改善及人民幣預期轉強而向好。

撰文:陳錦興|圖片:unsplash

樓市新措施刺激地產股走升

特首林鄭月娥本週三(10月16日)公布期任內第三份施政報告,重點是增加房屋供應,令弱勢多時的本地地產股急彈;由於本地地產股資產淨值折讓平均達40%,估值處歷史低谷,估計短線仍有反彈空間。

施政報告的住房政策為市場關注焦點,除了此前傳聞的以《收回土地條例》收回私人土地興建公屋、居屋及首置項目外,政府還提出放寬首次置業人士的按揭保險計劃,降低購房的首付門檻。消息刺激沉寂多時的本地地產股走升,龍頭開發商新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)當日升逾4%,本地地產經紀行美聯集團(01200)急升逾10%。自6月反修例運動爆發以來,地產市場氣氛大受影響,整體成交下滑,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)從高位跌約4%,但較去年底仍錄得升幅。

重啟市場換樓鏈

全球經濟放緩及貿易爭端不斷,令不少開發商近期推出的新盤定價保守,並推出多項優惠吸引買家,惟新盤銷情已降溫,銷售比率也在下降。雖然房屋供應仍難以滿足需求,但市場信心脆弱,令樓價下行壓力積聚。不過施政報告提出新措施,容許首次置業人士可申請最高九成按揭貸款,樓價上限由現時400萬元提升到800萬元;而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,則由600萬元提升到1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭

新措施對首期不足,收入卻比較穩定的家庭而言,是有幫助;更重要的是重啟市場的換樓鏈,刺激二手樓的購買需求,扭轉二手業主不斷降價求售的惡性循環,從而令樓市回復穩定。而二手樓市回暖,也會刺激新樓銷售,對本地地產商是一大利好。

新樓盤
全球經濟放緩及貿易爭端不斷,令不少開發商近期推出的新盤定價保守。圖片:unsplash

低息期利資產價格

不過,首付門檻降低的同時,借貸壓力測試難度並未減輕,以800萬元的樓價計,還款期30年,每月供款達近29,000元,收入要求約75,000元,政策實際受惠的人數有待觀察。此外,目前環球經濟下行,若社會動盪持續,不少人對購房的觀望態度不會因政策調整而馬上改變,短期內對市場的實質影響不大,但提供了炒作及反彈藉口。比起政策調整,更值得留意的是,目前依然是低息環境,美國聯邦儲備局本月底可能再減息,為資產價格提供有力支持;加上中美貿易談判取得了階段性進展,而英國「脫歐」談判亦有突破。

若上逡這些不明朗因素在第四季內得到暫時性的解決,則恒生指數有望延續反彈勢頭。對本地地產股而言,最壞時刻或許已過,未來有追落後及估值修復的機會,首選新地、恒基地產(00012)及領展房產基金(00823)。

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