瑞安系又炒私有化 想贏大錢要有呢個準備|吳家順

瑞安系又炒私有化 想贏大錢要有呢個準備|吳家順

瑞安建業(00983)主要業務為物業發展投資、建築承建、樓宇翻新等都有,在香港的基建項目,有不少都是由瑞安承建。此外,內地房地產項目遍及成都、重慶、廣州、南京、瀋陽、天津等城市。

撰文:吳家順|圖片:中新社圖片、新傳媒資料室

集團2019年上半年新簽建築承建合約20億元,手頭合約總值155億元,未完成合約共78億元。瑞安建業每股賬面資產淨值約7.5元,近來股價連環上升,執筆時為2.45元,較資產淨值折讓67.3%;最近在中期業績後,集團亦不斷回購,可以說是因為回購掃起股價。

瑞房較賬面值折讓近七成

瑞安房地產(00272)主要業務是發展內地地產項目,例如上海外灘地標之一的上海新天地。集團超過一半的商業資產位於上海,除上海新天地外,還有虹橋天地、瑞虹天地、創智天地、INNO創智、上海太平橋、上海瑞虹新城等,都是集中在商業零售,亦有住宅。瑞房每股賬面資產淨值約5元,以股價1.55元計,較資產淨值折讓69%。

投資者或者不知,香港的地產股絶大多數股價都是較資產有一定的折讓,就例如新鴻基地產(00016),每股資產淨值195元,股價118元,較淨值折讓39%。這種折讓情況比比皆是,原因之一,是控股結構、家族關係、間接持有等,相比較下風險系數提高,變相令到估值相應下降去平均風險等。

內房股的情況則比較兩極,例如越秀地產(00123)股價也較資產淨值折讓約40%,即是市賬率0.6倍;相反中國奧園(03883)股價就較其資產淨值高一倍,即市賬率2倍。

出現這樣分別的其中一個原因,是內房股的土地儲備一般較多,甚至其地產項目不少都已完成銷售,等待項目完成入賬便可,到時公司的資產負債表自然提升。除了是個別企業的原因,在某些股市的環境及經濟周期下,特別容易孕育私有化的條件。

試想像一下,在股價紛紛飛天的「大時代」,私有化的成本很高,股民亦不容易接受,因為等待股價繼續創新高。相反,當股災遍地屍骸之時,對大股東來說,理論上是最好私有化的時刻,因為成本最低;但小股東們同樣知道這個情況,所以一般也不容易接受私有化的條件。

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要有長時間等待準備

那麼,在股價處於中間範圍,同時社會對未來經濟前景看淡之時,就是客觀條件都配合到的環境,即是現在。瑞安系一向予市場的印象,是就營運效益一般,因此其股價較資產淨值折讓的幅度也較其他房地產股為大。

就在2018年初,市場熱傳指瑞安已經尋求銀行的30億元融資,準備將瑞安房地產私有化,但據報道指當時因為消息外泄,計劃被迫終止。如今年半時間過去,可能又是投機者炒私有化蠢蠢欲動之時。但必須一提的是,炒私有化如果真的等到成事當然開心;但隨時也可以等一兩年也仍未等到,這點必須注意。

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