48歲揸10層樓3個車位 求抗通脹退休理財法|諗sir

48歲揸10層樓3個車位 求抗通脹退休理財法|諗sir

48歲讀者揸10層樓3個車位,現金約有1,000萬元,股票約有1,000萬元。求抗通脹退休理財法。

撰文:諗Sir︳圖片:iStock

通脹退休理財法

諗Sir:

本人48歲,算是高管,年薪156萬元,但位置不穩;太太47歲,文職,年薪42萬元。資產方面如下:

  1. 青衣三房自住樓,市值1,600萬元,欠450萬元,月供20,000元;
  2. 青衣三房父母自住樓,市值1,200萬元,欠380萬元,月供15,000元;
  3. 青衣兩房收租樓A,市值900萬元,欠120萬元,收租18,000元,月供10,000元;
  4. 青衣兩房收租樓B,市值900萬元,欠260萬元,收租19,000元,月供10,500元;
  5. 馬灣珀麗灣兩房收租樓,市值700萬元,欠260萬,收租16,000元,月供10,500元;
  6. 灣仔480平方呎商業樓,市值500萬元,欠150萬元,收租15,000元,月供7,000元;
  7. 上環930平方呎商業樓,市值1,000萬元,欠300萬元,收租23,000元,月供13,000元;
  8. 青衣自用車位,市值250萬元,無按揭;
  9. 豪景花園車位兩個,市值共150萬元,月收租3,500元,無按揭;
  10. 中山、珠海、江門樓各一,市值共450萬元人民幣,江門樓月供10,000元人民幣,全部無出租。
  11. 現金約1,000萬元,股票約1,000萬元。

本人正開始計劃退休,希望穩陣行先,本屬意債基,但諗sir講過「債基只屬1至5年投資物」,如何部署應付30年通脹

讀者阿祺上

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投資物業需穩定現金流

投資物業需穩定的現金流,好區份要有高成交量,令業主隨時可將物業賣走套錢;同時可減少空租期及谷高樓價,然而青衣不屬此類。青衣沒向上換樓階梯,一旦客人認為盈翠四房都唔夠照,就要搬走,等於留唔到大客的生意,想盤數做大難上加難。

排除自住樓,讀者手上投資的物業現金流產出效率如下:

  • 青衣兩房A為1.2%((1.8—1)×12÷(900—120));
  • 青衣兩房B為1.54%((1.9—1.05)×12÷(900—260));
  • 珀麗灣兩房1.5%((1.6—1.05)×12÷(700—260);
  • 灣仔商業樓2.74%(1.5—0.7)×12÷(500—150));
  • 上環商業樓1.7%(2.3—1.3)×12÷(1,000—300))。

債基只屬1至5年投資物

筆者確實有講過「債基只屬1至5年投資物」,要應付30年通脹貶走銀紙購買力之險,就要買樓。珀麗灣客路不夠闊,可以賣走;其實讀者全部投資物的現金流都不合格。由於經濟放緩會持續一陣,上環及灣仔商業樓以及車位應首先賣走,套回約1,200萬元(500—150+1,000—300+150)。賣後兩間青衣收租樓連同兩間自住物業,樓房淨值達3,430萬元(1,150+820+800+660)。

1,200萬元重心買直債,選取保誠6.5厘息及渣打7厘年息的,投入780萬元,收平均6.5厘,一年產出65,000美元收入,即平均一個月收42,000元。當然,780萬元買債可順便開埋私人銀行戶口,做直債槓桿時降低借貸成本。餘下420萬元投入債基,分三注買入,主打美國國債為主,15厘息每年派63萬元,即月月有52,000元收入。那1,200萬元投入,每股收94,000元利息,夠讀者人工支出。一年後作好上述安排,到時返工與否已不重要。

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