48歲揸10層樓3個車位 求抗通脹退休理財法｜諗sir
撰文：諗Sir︳圖片：iStock
通脹退休理財法
諗Sir：
本人48歲，算是高管，年薪156萬元，但位置不穩；太太47歲，文職，年薪42萬元。資產方面如下：
- 青衣三房自住樓，市值1,600萬元，欠450萬元，月供20,000元；
- 青衣三房父母自住樓，市值1,200萬元，欠380萬元，月供15,000元；
- 青衣兩房收租樓A，市值900萬元，欠120萬元，收租18,000元，月供10,000元；
- 青衣兩房收租樓B，市值900萬元，欠260萬元，收租19,000元，月供10,500元；
- 馬灣珀麗灣兩房收租樓，市值700萬元，欠260萬，收租16,000元，月供10,500元；
- 灣仔480平方呎商業樓，市值500萬元，欠150萬元，收租15,000元，月供7,000元；
- 上環930平方呎商業樓，市值1,000萬元，欠300萬元，收租23,000元，月供13,000元；
- 青衣自用車位，市值250萬元，無按揭；
- 豪景花園車位兩個，市值共150萬元，月收租3,500元，無按揭；
- 中山、珠海、江門樓各一，市值共450萬元人民幣，江門樓月供10,000元人民幣，全部無出租。
- 現金約1,000萬元，股票約1,000萬元。
本人正開始計劃退休，希望穩陣行先，本屬意債基，但諗sir講過「債基只屬1至5年投資物」，如何部署應付30年通脹？
讀者阿祺上
投資物業需穩定現金流
投資物業需穩定的現金流，好區份要有高成交量，令業主隨時可將物業賣走套錢；同時可減少空租期及谷高樓價，然而青衣不屬此類。青衣沒向上換樓階梯，一旦客人認為盈翠四房都唔夠照，就要搬走，等於留唔到大客的生意，想盤數做大難上加難。
排除自住樓，讀者手上投資的物業現金流產出效率如下：
- 青衣兩房A為1.2%（（1.8—1）×12÷（900—120））；
- 青衣兩房B為1.54%（（1.9—1.05）×12÷（900—260））；
- 珀麗灣兩房1.5%（（1.6—1.05）×12÷（700—260）；
- 灣仔商業樓2.74%（1.5—0.7）×12÷（500—150））；
- 上環商業樓1.7%（2.3—1.3）×12÷（1,000—300））。
債基只屬1至5年投資物
筆者確實有講過「債基只屬1至5年投資物」，要應付30年通脹貶走銀紙購買力之險，就要買樓。珀麗灣客路不夠闊，可以賣走；其實讀者全部投資物的現金流都不合格。由於經濟放緩會持續一陣，上環及灣仔商業樓以及車位應首先賣走，套回約1,200萬元（500—150＋1,000—300＋150）。賣後兩間青衣收租樓連同兩間自住物業，樓房淨值達3,430萬元（1,150＋820＋800＋660）。
1,200萬元重心買直債，選取保誠6.5厘息及渣打7厘年息的，投入780萬元，收平均6.5厘，一年產出65,000美元收入，即平均一個月收42,000元。當然，780萬元買債可順便開埋私人銀行戶口，做直債槓桿時降低借貸成本。餘下420萬元投入債基，分三注買入，主打美國國債為主，15厘息每年派63萬元，即月月有52,000元收入。那1,200萬元投入，每股收94,000元利息，夠讀者人工支出。一年後作好上述安排，到時返工與否已不重要。
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