美股尋寶穩陣收息 房託龍頭AvalonBay要睇實

美股尋寶穩陣收息 房託龍頭AvalonBay要睇實

AvalonBay Communities, Inc.(美股代號:AVB)一直以來專注豪宅市場,為美國房地產信託基金(REIT)龍頭之一。剛公布季度業績與市場稍有落差,加上有項目要延遲開售,令全年展望下調,股價連日受壓。不過,隨著發展項目陸續落成,將支持盈利持續增長,值得趁得吸納。

撰文:SmartED編輯部| 圖片:網站圖片

要介紹AvalonBay,須先由美國老牌物業發展商Trammell Crow Company(TCC)說起。該公司至今已有70年歷史,現時為世邦魏理仕集團(CB Richard Ellis,CBG)旗下公司。TCC於上世紀70、80年代,地產發展業務規模急速擴大,後來為改善公司架構,便將部分物業項目分拆獨立上市,維珍尼亞州分支Avalon Properties便是其中之一。

另一邊廂,Gilbert M. Meyer於70年代開展了建築生意,曾創立地產發展公司Greenbriar Homes,其後再成立Bay Apartment Communities,專注加州房地產租賃業務。

Avalon Properties於1993年11月完成招股上市,當時透過發售約1,952萬股,每股作價20.5美元,籌得4億美元資金。掛牌後僅四個月,輪到Bay Apartment Communities上市集資,共發售約1,088萬股,每股作價20美元,集資2.17億美元。

當時Avalon Properties和Bay Apartment Communities分別是全美第五及第六大房託基金。1998年,兩間房託基金公司決定強強聯手,以換股方式合併,成為市值達37億美元的東岸豪宅龍頭,管理出租單位數目達40,000個,即時成為全美第二大房託基金,並易名為AvalonBay Communities。

AvalonBay現時直接及間接持有292個社區物業項目,遍及美國11個州份的大都會,包括新英格蘭、紐約新澤西、中大西洋地區、太平洋西北地區及南北加州等,所提供出租單位總數達85,600個。

美股 穩陣收息 房託 龍頭 AvalonBay 要睇實
AvalonBay現時直接及間接持有292個社區物業項目,遍及美國11個州份的大都會。圖片:unsplash

上季營運收益略遜預期

AvalonBay剛於10月底公布最新一季業績,截至9月底止第三季純利2.79億美元,按年增長45.4%。每股攤薄盈利2美元,增長43.9%;每股攤薄營運現金流2.25美元,減少0.4%;核心每股攤薄營運現金流2.34美元,上升2.6%,略差過市場預期。綜合首三季純利6.18億美元,升5%;每股攤薄盈利4.43美元,增長4%;每股攤薄營運現金流6.8美元,上升2.3%;核心每股攤薄營運現金流6.91美元,上升3.3%。

第三季租金收入4.61億美元,按年上升2.7%;期內平均租金水平增加2.9%,成功出租率輕微下跌0.2%。經營開支增4.2%至1.34億美元;經營溢利升2.1%至3.27億美元。綜合首三季租金收入增長3.1%,至13.69億美元;期間平均租金水平上升3.2%,而成功出租率則下跌0.1%;經營開支3.9億美元,上升2.8%;經營溢利9.78億美元,增幅3.3%。

AvalonBay於第三季繼續換碼增值,並全面撤出德克薩斯州市場。期內出售四個項目,分別位於康涅狄格州斯坦福、馬薩諸塞州馬爾伯勒、以及德克薩斯州弗洛爾蒙特和休斯敦,涉及1,002個單位,合共套現2.59億美元,並錄得盈利5,915萬美元。總結首三季售出六個項目,涉及單位數目1,660個,套現4.27億美元,獲利7,215萬美元。

同期新收購物業則包括位於馬里蘭州銀泉的Portico at Silver Spring Metro和佛羅里達州海厄利亞Avalon Bonterra,作價分別4,345萬及9,000萬美元,合共有465個單位。總結首三季共斥資2.85億美元購入四個項目,共935個單位。

投資項目發展方面,第三季內完成位於華盛頓州雷德蒙德的AVA Esterra Park,開發資本9,100萬美元,提供323個單位。累計首三季完成項目有4個,合共提供1,123個單位,涉及開發資本3.34億美元。而截至9月底止,仍有20個項目在建築中,涉及6,700個單位數目及94,000平方呎零售樓面,預算總開發資本達25億美元。

股息連續七年遞增

另外,總投資額達6.26億美元的紐約The Park Loggia混合用途項目,當中全數172個住宅單位會作出售用途,67,000平方呎零售樓面保留作收租之用。由於要為每個單位完成稅務備查表,預計項目要延至明年首季才開售。基於The Park Loggia開售延遲及年內出售了部分營運投資物業,影響租金收入;管理層下調全年度每股攤薄盈利展望,由7月時預測介乎5.78至5.98美元,調低至5.58至5.78美元。

AvalonBay 過去十年 派息 紀錄

SunTrust認為,AvalonBay估值仍然吸引,發展項目管道足以支持未來三至五年盈利增長;加上負債比率偏低,大有條件繼續透過收購項目提升收益;故維持「買入」評級,目標價218美元。BTIG Research亦看好,預測明年經營溢利增長可達3%,前景依然秀麗,同樣維持「買入」評級,目標價235美元。回饋政策方面,AvalonBay股息連續七年遞增,股息率回報接近3厘,值得考慮趁回調吸納。

證券商 給予 AvalonBay 評級 目標價
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