夫婦月入68,000元有間將軍澳樓 物業一拆二按爆八成攻略|諗sir

夫婦月入68,000元有間將軍澳樓 物業一拆二按爆八成攻略|諗sir

37歲讀者與妻子月入合共68,000元,有間將軍澳樓,想加按多買一間樓收租,請教諗Sir如何將物業一拆二再造按揭投資!

撰文:諗sir|圖片:新傳媒資料室

夫婦月入68,000元有間將軍澳樓

諗sir:

本人37歲,月薪50,000元,已婚,有一個小孩,太太月薪18,000元。2012以本人名義買入將軍澳兩房私樓自住,借九成按揭,現樓價巿值635萬元,尚欠按揭約270萬元,現持有現金95萬元。請問諗sir,在近日新按保政策下,如想加按多買一間樓收租,用太太名可否造到按揭?知道諗sir認為將軍澳樓沒投資價值,那應該買哪區樓?加按所得資金,投資股票收息適合嗎?還是利用Interactive Brokers(IB)去投資較合適?

讀者Pan上

買樓是變相借錢沽空銀紙

一些人受惠於政府2012年的扭曲按揭政策,只讓600萬元樓上足八成會,400萬元樓上足九成,結果令細價樓爆升。讀者將軍澳樓當年可能只付30萬至40萬元首期,而現時放賣,可取回365萬元(635-270元),即將原本幾十萬首期賺翻了十倍,這只有槓桿能做到。若不是賣自住樓難,一個普通打工仔,有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐? 通常買股票贏粒糖就走。大賺是因銀紙貶值,政府為解決問題濫發錢,買樓就是變相借錢沽空銀紙。不少港人明白此理,即主旋律無變,就會明白為何要買樓。

買九龍區三房未算遲

若買中好區份,會比將軍澳升得好;若買中獨特間格,升幅又再比同區份好。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境,所以importance of location不只說區份,而是就近的location,究竟有否同一類型單位取代到現時單位。這幾年發展商狂建細單位,然而有能力的打工仔想搬三房。因此九龍區平民三房,在2017至2019年筆者都說可買,現在買未算太遲。當然預算不夠,換新界三房都可,有些新界地方客源不錯,屋苑條件也有利樓價上升。

一拆二按爆八成

讀者行「一拆二按爆八成」,即可套出238萬元(635×80%-270),由於夫婦其中一人無樓,就可八成高按揭上會。238萬元新錢,夠上700萬至800萬元新界三房。買樓後淨幾十萬元;加上手頭的95萬元,同意可做些投資。利用IB網上買房地產投資信託業金(REIT)或債或交易所買賣業金(ETF)收息,筆者認為屬睇就容易,做可以自己DIY試試。不少用了IB買股後求助的個案,大致是不明白怎研究一隻股份之market depth,買了投資物但放唔出慘被套,還有不明白投資物本身是甚麼,只是見人買就買。

用得IB,很多人是用電腦駁入去,利用程式決定交易的,連香港證券行都未用過,就開始投錢去美國券商買股或衍生物。筆者自己不會存多錢入IB,戶口不會超過20萬美元,原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢,為何因平佣而選擇不安地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計,如果想學新東西又挑戰自己,可以一試。150萬元現金,其中60萬元投入以美國國債為主的債基,派15厘息一個月都收7,500元。

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