放寬按保反掀私樓減租潮 租客寧撻訂拒承租！點解？

撰文：朗晴｜圖片：新傳媒資料、何柏基攝

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇日前指出，據中原地產新簽租約統計，10月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得36.2元，較9月份37元跌2.2%，跌幅為44個月最大。

今年7月份租金重返37.9元的歷史高位後，隨即進入調整階段，租金至今連跌三個月，兼跌幅持續擴大，8月下跌1.1%；9月跌1.3%；10月跌2.2%，累計跌幅達4.5%。 相信租金走勢持續向下，估計即將重返今年2月低位35.6元，現時僅相差1.6%。

至於上一次租金調整，是由2018年9月開始。當時租金連跌六個月，由37.8元的高位，連跌至今年2月份的35.6元，累計跌幅為6.2%。今年3月租金開始止跌回升，其後僅需五個月時間即重返歷史高位，期間累升6.5%。 其中位於荃灣西的新樓海之戀愛炫美，一伙四房單位租金近期跌穿30,000元水平。

美聯物業首席聯席區域經理羅文暉表示，愛炫美2A座中層A室，實用面積1,163平方呎，四房戶原叫租全包38,000元。放盤超過一個月後，單位最終於日前以29,000元租出，平均呎租僅25元，但管理費約5,000元，則由租客自付。 不過，即使計及管理費，單位月租低見34,000元，仍較開價低5,000元，屬屋苑四房戶近期低價。 2017年7月業主以2,087萬元一手買入單位，現租金回報率只有1.7厘。

沙田屋苑創三年新低

租賃旺季過後，二手私宅租金跌勢未止，「納米單位」新盤租金亦由高峰下調。市場消息稱大圍珀玥最新一宗租務成交位於高層F室，實用面積258平方呎，一房間隔，新近以14,000元租出，平均呎租54.3元，較高峰的72.6元低25%。 2018年業主以611萬元購入，租金回報約2.7厘。 鄰區沙田河畔花園亦創三年以來低位租金。 代理消息指，河畔花園A座中層1室，實用面積269平方呎，新近以10,000元租出。 該單位實用呎租37元，為2016年以來低位，租金較同類型單位介乎12,000至13,000元，低逾兩成。

近年來市場焦點「龍床盤」屯門菁雋，最近亦出現減租個案。 中原地產分行經理葉津榮指，菁雋高層29室，實用面積178平方呎，業主最初叫價8,300元放租。 惟在租客同意預繳一年租金下，業主減租1,100元或13%，最終以7,200元獲承租，平均呎租40.4元。 今年7月業主以295.4萬元買入，租金回報約2.9厘。

同區豫豐花園，亦不時出現低於10,000元的低價租盤成交。 祥益地產區域董事林偉光表示豫豐花園1座低層A室，實用面積327平方呎，為兩房戶。 業主有輕微議價空間，願意再減400元，租客決定以9,600元即睇即租，實用面積呎租29.4元。 市區樓一樣要平租方有承接。

中原地產高級區域營業董事林龍南稱，北角維港頌5座高層A室，實用面積1,096平方呎，套三房間隔，享海景，業主叫租63,000元，已較市場平一成。 見有實客再減至58,000元租出，平均呎租53元，租金屬低市價逾15%。 2017年原業主以3,450萬元買入單位，現享租金回報率只有2厘。 現時屋苑約有50個單位放租，租金最平叫價由32,000元起。 同屋苑6座低層E室，實用面積約587平方呎，兩房享煙花海景。 單位原叫租36,000元，經議價後減價2,000元或約6%，最終獲租客以每月34,000元承租，折合實用呎租約58元。

租客撻租沒收訂金

近日九龍站豪宅，亦開始出現減租潮。 天璽一個早前遭租客「撻租」一房單位，為星鑽璽高層戶，實用面積434平方呎。 9月原以34,000元租出，但租客突通知業主以「家裏突然有事」為由撻租，單位之後重新以35,000元放盤。 近日成功以32,000元全包租出，平均呎租74元，較一個月前租金低2,000元。消息透露，由於撻訂租客返回內地，遭業主沒收兩個月定金合共68,000元。

香港置業首席分區董事馬漢偉表示，西九龍南昌站上蓋物業匯璽，日前一伙四房戶，獲租客斥資55,000元承租，實用呎租約41元。 上述租出單位為匯璽2A座中層A室，四房兩套連多用途房間隔，向南望維港海景，實用面積約1,343平方呎。 業主以59,000元放租，議價後減價4,000元，最後以55,000元租出，實用呎租約41元。資料顯示，業主於2017年4月以約2,944.5萬元購入上述單位，現享租金回報率2.2厘左右。

十大藍籌屋苑方面，中原統計顯示，10月份沙田第一城呎租錄41.5元，按月下跌2.4%，跌幅為各屋苑之首；其次是鰂魚涌太古城，按月跌2.3%；荔枝角美孚新邨按月跌2%。

分租單位繼續有價有市

租金回軟，但年輕一代對入場費低的共宅房間需求仍強勁，就連富商趙世曾旗下卓能（集團）（00131）荃灣油柑頭壹號九龍山頂，日前都以實驗形式將分層單位分租。 一個逾千呎單位，按原裝間隔分成三個房間出租，分租房間月租叫價18,000元。

項目四年前開賣，現時仍餘下逾30個貨尾單位。 集團表示，計劃旨在吸引年青人，以實驗形式看看這共享概念在市場上的需求。 方法是將實用面積由約1,200至1,300平方呎的分層單位，按原裝間隔分開三個部分出租。 包括主人房及套廁為1號房；兩間細房及客廁為2號房；書房及借物間連廁所為3號房，實用面積分別為292、243及226平方呎，客廳及廚房共用，每間分租房間月租叫價18,000元。

租金包括差餉地租及管理費，並且包括wifi及水電煤費用。 每個單位分開三間房出租，但暫時目標是一個單位容納兩個租客，準租客可從三個房間選一間；餘下未選房間會封鎖。 據了解，目前已有兩名租客承租，分別租用不同單位，其中一名租客是外籍人士，至少租五個月，另提前一個月通知。

同區荃灣西海之戀今年2月亦出現過分租單位個案，為10座中層B室，實用面積512平方呎，屬兩房間隔，業主以8,300元租出細房，以實用面積49平方呎計，平均呎租169元，創屋苑式物業分租房間呎租新高。除了住宅盤源外，不少市民都希望在合法情況下，於另類物業當中找平租盤，令共宅營運商把握商機。位於南昌站匯璽，有共宅營運商租用一伙四房物業後、將單位其中一個實用約60平方呎海景房間放租，月租14,000元，呎租高逾233元，挑戰全港屋苑式分租房間呎租紀錄。 而套房單位月租叫價由20,000元起，以實用面積約160平方呎計，平均呎租約125元。據了解，單位分租房以租予單身人士為目標，男女均可。月租包括水費、電費、煤氣及wifi上網。 另有職員每週為單位內公用地方如客飯廳及廚房等清潔；租客若須職員到房間內清潔，則需額外收費。