點先可以一生三宅？ 夫婦月入$92,000 自救靠買樓｜諗sir
撰文：諗sir︳圖片：新傳媒資料室
家庭收入$92,000
諗sir： 本人35歲，月入42,000元；妻子33歲，月入50,000元；兩小朋友分別四歲及一歲。 一家租住黃大仙三房單位，每月租金22,000元；另單名擁有一土瓜灣400呎舊樓單位，市值約440萬元，每月收租14,000元，沒有借貸。
手頭現金140萬元，另有些保險，基金，合共不過30萬元；每月儲蓄28,000元，但小朋友未來開支將增加，儲蓄可能更少。 請問諗sir，如何運用太太無樓名額，以手上資源達一生三宅？ 讀者麥先生
買樓要避開新樓供應重災區
面對能儲蓄金額不斷下降，是已婚有小孩者常面對的問題。如儲蓄慢又無資產，是沒得救的。 然而讀者有間已供滿的樓，絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走，換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。 土瓜灣鄰近啟德供應重災區，去年有近8,000個單位，是高供應區如將軍澳（西貢區）兩年供應之總和，重要係細單位。
在啟德不斷有不用20,000元都租到新三房的情況下，讀者的舊樓租到12,000至14,000元都偷笑；加上啟德樓一到特別印花稅（SSD）期滿，業主又會被agent游說放盤，造成高沽壓令鄰近區域升唔起。 至於買樓睇區份屬其次，首要睇間隔及屋苑；然而經紀很少教客買樓要選間格及屋苑，因合間格選取原則的單位只得一至兩個，如此豈非只可做一兩個客生意？
讀者賣樓套回440萬元，要買回甚麼樓，要先計家庭借貸力。讀者家庭借貸力為1,190萬元〔（42,000＋ 50,000÷10,000×50%×2.59*〕。 由於旺市不要用超過六成借貸力，所以讀者夫婦宜入手600萬至650萬元左右的樓房，付20%首期上會，兩間屋合共要250萬元首期。 市面亦有不少600萬至650萬元屋苑樓之選，因受惠按揭保險放寬，故此類單位價硬，加上多屬市區兩房或新界的細三房，有一定客路，要租出產生現金流不難。
留意現金少者不要買單幢樓，入了不易賣出，壓死資金隨時引來危機。 另外，樓亦不要兩間一齊買，第一間可在賣樓後即補回，反正中原城市指數比高位已下調超過10%，若買家付20%首期上會，意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者變負資產；而此跌勢只有在1998年才試過。
再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入，145點為2014至2015年價位，若這個位買再付20%首期，指數要跌到116點才令人負資產。 加上112點是2012年之價位，若跌穿此位必引發大量業主尋求幫助，似足2003年旺角富榮花園的「苦主」，最終亦可在政府幫助之下捱過關；當然筆者對樓市看法不太淡。
440萬元用了250萬元做首期，剩190萬元可用來做債基，主打買美國債類的B餐，或價升得好的新E餐，分別派15厘及12厘年息，令讀者可每月新增19,000至23,000元現金收入，夠找三房的租金，令讀者每月多20,000元儲蓄，五至十年後格局將比現時改善不少。
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