近2,400伙新盤趕年尾出貨!一二手樓市新格局解讀

近2,400伙新盤趕年尾出貨!一二手樓市新格局解讀

社會運動負面因素充斥,但不少一手樓銷情持續理想,令年底傳統推盤淡季突然變成旺季,不少新盤共近2,400伙更趕於年尾前出貨,當中不乏大型項目,大細單位以致豪宅樣樣有,或許成為投資者入市的一個機會。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:何柏基攝

作為本港龍頭發展商的新鴻基地產(00016),多年來一直聲稱「月月有樓賣」,近日更一擲千金,以422.32億元,投得位於九龍連翔道與柯士甸道西交界的高鐵西九站上蓋商業地,成為賣地史上最貴地皮。地皮每呎樓面地價13,345元,雖然價錢屬市場預期之中,但反映集團對香港市場仍然有信心。

新地推壓軸大型新盤

同時,系內天水圍大型新盤,日前命名為Wetland Seasons Park,提供710伙,主打兩房單位,計劃12月中推售。項目坐落於天水圍濕地公園路9號,分三期發展提供1,727伙,發展商計劃先推第1期Wetland Seasons Park。第1期由8座低密度住宅、4座5層高別墅及10座洋房組成,標準戶佔569伙,戶型由一房至三房,主打兩房,佔約69%,一房及三房則各佔約5.5%及25.5%,即有近75%為兩房或以下。另有近兩成特色單位,項目預計落成關鍵日期2021年3月31日,樓花期長約16個月。

新地副董事總經理雷霆日前表示,項目最快12月中推售,大機會成為2019年壓軸大型新盤。他指出,近數月因中美貿易問題及社會事件,全樓盤部署略受影響,包括開放示範單位及假期因素無法賣樓等。至於同系港島東半山司徒拔道18號CENTRAL PEAK,將視乎現樓示範單位準備進度,擬12月底或2020年1月初推出。項目是市場矚目的焦點豪宅盤,估計會推出部分單位招標。目前項目已取得入伙紙,其中第一期涉53伙分層住宅。

恆大・睿峰預計於2021年10月底落成,樓花期長約23個月,項目將於12月內推售。
恆大・睿峰預計於2021年10月底落成,樓花期長約23個月,項目將於12月內推售。

恆大•睿峰首批平均呎價22,309元

中資中國恒大(03333)的長沙灣東京街項目已搶先登場。項目早前命名為恆大•睿峰,已上載樓書,採開放式至三房間隔,實用面積介乎203至758平方呎。恆大•睿峰日前發出首張價單,首批涉及86伙,最高折扣12%。另為買家提供現金回贈方式的補貼計劃,若以折扣12%計算,折實平均呎價22,309元,呎價貴絕一手新例實施後西九龍推售首批新盤單位,與同區二手市場比較亦高出約20%。若連同回贈優惠,首批折實入場費約537.8萬元。實用面積238平方呎至416平方呎,為開放式至2房間隔,最平為西翼5樓D室,實用面積244平方呎開放式戶,折實入場費約537.8萬元,呎價22,043元。

值得一提的是,單位以建築期付款方法計算,售價全在1,000萬元以內,因此符合放寬按保的樓價上限,可承造最高80%至90%按揭。最細一伙為東翼5樓D室特色戶,實用面積203平方呎連181平方呎平台。預計於2021年10月底落成,樓花期長約23個月,項目將於12月內推售。項目前身是懷德工業大廈,新世界發展(00017)在2013年完成收購,直至去年恒大向新世界購入上述地皮。此外,短期內最矚目的市區新盤必定要數信和置業(00083)及中電控股(00002)合作的嘉道理道St. George’s Mansions,項目有望最快於今年底前推售。項目前身為中電總部,涉及175伙,樓盤主打三及四房戶,三房實用面積約1,800平方呎;四房實用面積為2,000至2,100平方呎。另有小量實用面積為800平方呎的兩房戶、連平台或連天台的特色戶。發展商指現時豪宅供應有限,該建築成本或創系內樓盤新高,希望成為集團經典項目。

嘉華國際營業及市場總監溫偉明。
嘉華國際營業及市場總監溫偉明。

至於已經開價的嘉華國際(00173)啟德嘉峯匯,全盤提供1,006伙,首批208伙實用面積介乎287至766平方呎。入場費最低為第1A座1樓F室,實用面積287平方呎,折實價650.8萬元、折實呎價22,676元。事實上,在社會氣氛回復平靜下,業界對樓市都審慎樂觀。香港置業行政總裁李志成表示,近日社會事件氣氛稍為緩和,市場氣氛略好轉,發展商亦趁機展開推盤攻勢。加上在空置稅效應下,預期短期內新盤將開價克制,12月一手交投料表現不俗。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近日社會氣氛開始平穩,12月份交投氣氛回升,料發展商亦會趁市場回復平靜,積極推盤。料樓市交投繼續量升價跌,預期一手可達約1,500至1,800宗;二手可達約3,000宗,全月一、二手成交量可達約5,000宗。長實執行董事趙國雄日前接受電台訪問後表示,市場無特別因素令樓價大升或大跌,料樓價可企穩,上落幅度各5%。他認為年內再減息機會不高,即使再減息,幅度亦有限,對供款影響有限,並說減息只帶來心理因素,市場信心好轉,但不足以刺激樓價大升。另政府放寬按揭政策後,置業渠道增加,買家重新入市,對二手市場幫助較大,市場氣氛轉旺。

買家重新入市

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,按現在的社會環境,很難想像下一年的經濟表現會有多突出,樓價在未來12個月下行的機會依然比上升的大。他指但樓價不會一沉不起,因為始終資源是有限的、現金始終不及磚頭抗跌能力強,因此資源長遠的價值只會提升,長遠計買升一定比買跌有利。另一方面,六個新居屋屋苑何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑,以及沙田旭禾苑,早前已完成攪珠。但礙於社會情況,原定在11月21日開始揀樓程序一直順延,價單亦延至12月初公布。

其中何文田居屋「樓王」冠德苑A座26樓6室,實用面積為563平方呎,售價約529萬元。平均呎價9,375元單位亦可以間成3房單位,主人房更可設計成「套廁」(房間連廁所)。加上位處豪宅地段,最大賣點鄰近名校網,料成市場焦點。入場單位為馬鞍山錦暉苑1樓4室,實用面積為276平方呎,售價為約156萬元,平均呎價5,634元,單位以開放式設計。

自10月中旬政府放寛按揭保險樓價上限後,一手交投急增。
自10月中旬政府放寛按揭保險樓價上限後,一手交投急增。

全年一手成交量料破紀錄

自10月中旬政府放寛按揭保險樓價上限後,樓市氣氛迅速升溫,買家的入市信心明顯增強,刺激一手交投急增。中原地產研究部資料顯示,今年首11個月一手私人住宅買賣登記暫錄19,847宗及2,123.2億元。估計全年約21,500宗及2,300億元,將較去年的15,458宗及2,255.5億元,分別上升39.1%及2%。一手宗數是創2004年26,885宗後的15年新高。單計11月,預期整月約有2,100宗及190.0億元,將較10月的1,358宗及168.4億元,分別升54.6%及12.8%。反映市場有新盤推售,銷情理想,帶動一手買賣高達二千宗水平。

二手成交亦回升

事實上,距離年底仍有大個半月時間,還有不少項目計劃推售。如啟德嘉峯匯,共提供1,006伙,以及其他有機會推出之項目仍有逾2,000伙,全年成交量料可打破紀錄,可成為一手新例後最多成交的一年。二手方面,2019年首11個月,二手私人住宅買賣登記暫錄33,174宗及2,918.4億元。預測全年約35,500宗及3,100億元,將較去年的38,782宗及3,289.7億元,分別跌8.5%及5.8%。二手宗數將創2016年34,657宗後的三年新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,近期樓價止跌回穩,但部分業主叫價進取,導致二手成交減少,相信12月的二手登記量將會回軟。美聯物業住宅部行政總裁布少明指踏入12月份,一手市場漸見升溫,多個發展商把握年尾時機壓軸推盤,預期月內有更多全新盤登場,有助更多購買力釋放,勢帶動月內交投回升,料12月一手成交可望達1,800宗水平。

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