新居屋揀樓客要留意!教你按揭10式無痛上車|子非魚

新居屋揀樓客要留意!教你按揭10式無痛上車|子非魚

【居屋按揭】買樓無疑是一項人生大事。2019年新居屋已開始揀樓,買家對按揭各項細則存有不少疑問,筆者希望藉這篇文章分享四大範疇,分為按揭篇、壓測篇、長者篇、財務篇,並歸納出按揭十式,助一眾業主無痛「上車」,安享新居。

撰文:子非魚|圖片:新傳媒資料室

按揭篇

  • (一)目前新居屋最佳按揭計劃為「細P」減2.5%(細P=5%),或「大P」減2.75%(大P=5.25%),兩者實際按揭利率為2.5%。現金回贈率,最高可達貸款額1.3%至1.35%。根據規定,由於比率逾1%,需要從貸款額中扣減。
  • (二)白表人士按揭成數最高為九成,綠表人士為九成半,還款期最長25年。以往一些舊居屋,未必享有最高成數及最長還款期,新居屋則沒有這個問題。
  • (三)新居屋首期在揀樓時繳付。印花稅方面,計算方法和私樓不同,樓價會以售價與評估巿值之間的數值為基準,再以平常的印花稅表計算。
  • (四)居屋按揭罰息期過後,可轉按賺現金回贈,但只可以轉貸款餘額,不能套現或延長還款期。但如果因為某些原因,例如財困、紅白事、子女升學等需要緊急資金,可待房署批准後,才到銀行申請轉按套現。

壓測篇

  • (五)大部分銀行毋須申請人提供入息證明和通過壓力測試,不過個別銀行則有這項要求,換來的是按揭優惠較同業多,如果不嫌煩提供入息證明資料,不妨選擇這些銀行。
  • (六)雖然居屋按揭毋須通過壓力測試,但如果要借盡九成半按揭,需要考慮自己及家庭的還款能力。若借九成按揭,不幸樓價跌超過一成,頓成「負資產」,銀行會否追收貸款(call loan)?事實上,由於居屋有政府任擔保人,只要準時供樓,基本上毋須擔心。

長者篇

  • (七)如果是以「家有長者」計劃優先揀樓人士,緊記長者須為業主;有些情況下,業主甚至只得長者一人,亦順理成章成為借款人。不過子女毋須擔心入息審查未能過關,其實只要申報哪位家人負責供樓,以及向銀行聲明供樓者或家庭總入息,便沒有問題。
  • (八)就算長者年紀大,只要精神狀態清醒,由子女陪同到銀行,一樣可獲批按揭。有個別銀行批核速度快,即日到銀行申請,即日便出貸款信。

財務篇

  • (九)若買家在環聯(TU)資料庫內有其他貸款,比如私貸或其他債項,是否需要清還才能獲批按揭?答案是不用。由於新居屋有政府任擔保人,很多銀行都不理會業主其他債務。惟個別銀行需要借款的人入息,足夠支持繳付首月債務及新居屋供款,才會批出按揭。
  • (十)若果曾被頒布破產令,其後解除,理論上可以申請按揭;有些銀行需要環聯評級重回正常,才肯批出按揭。但若果業主到一些曾「走數」的銀行申請,例如破產時曾欠下一大筆卡數,就算破產令解除,這些銀行都不會受理。如果破產的是家庭成員,而不是業主,則絕不影響按揭申請,毋須擔心。

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新居屋揀樓客要留意!教你按揭10式無痛上車!|子非魚

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。