寫字樓租金走勢分析!2020年棄租潮一觸即發

寫字樓租金走勢分析!2020年棄租潮一觸即發

本港政治形勢仍然動盪,短期內投資市場前景未見明朗,社會活動對不少核心區商業物業造成影響,預料對未來租金及買賣價有負面衝擊。有業界人士預計,港島區甲廈租金2020年料平均再跌6%至8%,尤其中環將跌7%至10%。

撰文:朗晴|圖片:新傳媒資料室、何柏基攝

美聯工商舖最新報告指,11月甲廈租金再度領跌,按月再挫1.5%,已是連續第五個月下跌,2019年下半年以來累積跌幅達6.9%。當中,港島區挫近9%,明顯跑輸九龍及新界區的5%跌幅。主要是由於近期經濟轉差,而港島區寫字樓租金一向較高,部分企業為節省租金,因而決定由港島區搬遷至九龍區;同時,受社會爭議影響,大量公司開始節約成本,包括縮減寫字樓租賃面積或搬到租金較平地區。

大量公司節省成本

萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶表示,2020年港島區甲廈租金,料平均再下跌6%至8%,尤其中環將跌7%至10%最多;灣仔料跌6%至8%;銅鑼灣將跌3%至5%。她補充,雖然未見外資有大規模撤資情況,但棄租數字確實有增加,反映市況不如以往樂觀。外資企業的部署採取「一動不如一靜」的態度,成本控制較以往緊張,其擴充步伐更加謹慎。美國銀行中心近日出現平租個案。美聯商業區域營業董事周永亨表示,美國銀行中心3301至3302室,面積約3,778平方呎,成交租金每月約22.3萬元,平均呎租約59元,較一年前叫租下調46%。

據了解,業主由2018年12月開始放租,最初平均呎租叫價約110元,但鑒於近半年香港經濟飽受內憂外患夾擊,導致商廈買賣和租賃成交持續下跌,因此業主是次願意減租。灣仔兆安中心更出現頂租個案。物業位於灣仔兆安中心高層,全層面積約4,667平方呎。租約原於2020年8月屆滿,但租客已於11月遷出,即提早約九個月退租,現以呎租約37元招租,涉及月租約17.27萬元。同區灣仔皇后大道東胡忠大廈有業主減租放盤。

中原(工商舖)寫字樓部副分區營業董事馬勁松表示,上述為該大廈36樓01室及07至10室,總面積約12,760平方呎,呎租叫價由年初約40元(月租約51萬元),下調至現時38元(月租約48.4萬元),即減幅5%。上述物業同時亦以每平方呎約22.000萬元放售,總金額逾2.8億元,現已交吉,相對業主2019年初意向呎價約30,000萬元,累積減幅約27%。而鰂魚涌及黃竹坑受惠於企業搬離核心區的趨勢,萊坊料港島東、南兩區內寫字樓租金料於2020年保持平穩,或最多可升2%。當中恒基地產(00012)發展的位於港島東北角寫字樓港匯東Harbour East,2020年1月入伙,項目近日招租,呎租站穩50至60元。

延伸閱讀:【綠置居2019】12月20日派申請表 預計3月攪珠 最平82萬元做業主

灣仔兆安中心出現頂租個案。
灣仔兆安中心出現頂租個案。

 

棄租個案上升

項目聯合租務代理仲量聯行業主代理部主管嚴威程指,目前約五成樓面正在洽談,低、中層寫字樓意向呎租50至60元。當中已租出8樓全層,客戶是從灣仔搬來的製造業公司,目前約五成樓面正洽談中,最大手的業主考慮租用四層以上樓面。他又指出,港島東租金仍有升幅,隨該區供應增加,預期不少位於中上環、灣仔及銅鑼灣區的企業,會考慮搬到港島東區(表一)。

業界對寫字樓租務看法

資料顯示,項目寫字樓部分有22層,總租用面積12萬平方呎。零售部分設於地下及一樓,零售樓面15,000平方呎,作餐飲用途; 反之,對岸的九龍區,寫字樓表現則持續轉遜。萊坊執行董事兼總經理、九龍區商業部主管麥健偉表示,對比2018年第二至四季,2019年第一至第三季九龍寫字樓租務成交已大減三成,平均租賃面積縮減15%,租金亦下調一成。再者,今年九龍區尚餘290萬平方呎寫字樓面積尚未出租。再加上共享空間、棄租增加及未來新供應等,料2020年九龍寫字樓供應面積達530萬平方呎,租金亦會因此更為受壓。社會衝突發展至今,不少九龍區內外資客已對本港前景信心大減,暫時擱置擴充計劃,但仍先續租觀望,未見大規模提早撤資,而棄租個案則見上升。估計2020年九龍區寫字樓租金將下跌2%至4%,甲級寫字樓跌幅更大。

延伸閱讀:跌市唔敢買樓、升市又驚高追 幾時先係置業時機?|1%Anthony

華懋持有的尖沙咀赫德道16號全幢,早前獲醫療健康集團租用。
華懋持有的尖沙咀赫德道16號全幢,早前獲醫療健康集團租用。

料跌勢至少持續至2020年中

其中華懋持有的尖沙咀赫德道16號全幢,早前獲醫療健康集團租用,月租70萬元,資料顯示,項目於2014年落成,為一幢23層高商廈,其中五層為商舖,商舖樓層面積由1,036至1,873平方呎,寫字樓各層面積約1,146平方呎,全幢總面積24,305平方呎。據土地註冊處資料顯示,租約期由2019年6月至2022年5月,租約期三年;另有三年續約權。由環美集團管理有限公司租用,該公司前稱灣區醫療健康集團有限公司,董事陳喆為醫學美容集團創健生物醫療主席及南明美容集團董事長。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為,近期寫字樓租務市場表現疲弱;加上核心區甲廈的空置率又上升,部分企業也尋求頂租或退租,令市場雪上加霜。他認為,本地經濟衰退已幾成定局,政治事件何時完結仍屬未知之數,這將會影響企業來港營商的信心。由於商廈前景欠佳,相信跌勢將最少持續至2020年中。倘若政治事件屆時仍未解決,2020年全年商廈租金勢續挫。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為,2020年全年商廈租金勢續挫。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為,2020年全年商廈租金勢續挫。

改劃工程停不了

商廈市道雖然回軟,但仍有不少投資者希望將手上物業改劃成商廈,為資產增值。其中由人稱「戲院大王」的陳俊巖家族等,持有的旺角道4至4A號物業豪華戲院,於2018年11月申請改作商店、服務行業及辦公室等商業用途後,2019年11月底正式結業,改劃重建銀座式商廈(見表二)。城規會文件顯示,項目地盤面積約12,000平方呎,建議以地積比率9倍重建。計劃發展單幢24層高的銀座式商廈,包括兩層地庫和三層平台,料最高可重建樓面約11萬平方呎。當中停車場設於地庫,而由地下至2樓三層平台將發展商舖及食肆,涉及樓面約30,000平方呎,其餘約78,000平方呎則為辦公室樓面。有關申日前獲規劃署表明不反對,意味屹立於旺角28年的豪華戲院,低調「落幕」。

有測量師分析指,豪華戲院美其名位處旺角區,但位置絕對難吸引人流,而且離同區地標建築物朗豪坊,有一段差距。即使改建用途,都只是服務周邊民居為主,特別是近年附近大角咀不少單幢新樓入伙,如果將項目發展成民生消費區,會是一條出路。再者,如果一幢建築物只做戲院根本「圍唔到皮」,所以,只做戲院一定「死得」,一定要成為商場的一部分,和餐飲等行業互相協同,方有生機。再加上戲院動輒要用上數以千平方呎甚至萬呎的空間,而且需要高樓底,2020年兩層的空間要變為一層,在商業角度而言絕對不划算。

近年物業改劃商廈個案

城規會接獲活化工廈申請

城規會近期不時接獲活化工廈申請,其中荃灣半山街通利琴行貨倉,業主申請放寬地積比重建,擬重建為商廈,涉24萬平方呎樓面。項目現為1幢樓高三層的工業貨倉,地盤面積約20,300平方呎,地積比率9.5倍。業主申請放寬25%至11.92倍,興建為1幢25層高商廈,涉及逾20,000平方呎。羅氏地產新近向城規會,就長沙灣荔枝角道822號全幢工廈申請放寬地積比率,由原先12倍放寬28%至15.383倍,計劃重建為1幢27層高商廈,總樓面約22萬平方呎。羅氏於2019年5月,向恒隆地產(00101)以約14億元購入的全幢物業。