優質內房股美的置業(03990)佳績可期 近來價值重估

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：美的置業網站

2004年成立的美的置業，為內地家電巨企美的集團（000333）始創人何享健的內房旗艦，年資雖然不及一些老牌內房企業，但勝在有大股東支持，過去十多年來得以迅速擴張。集團初期以珠三角地區為發展重心，之後業務逐步伸延至長三角、長江中游、華北及西南五大核心經濟區。

現時美的置業的版圖覆蓋內地54個城市，項目組合249個；於2019年上半年房企銷售金額排行榜中名列32位，並為中國房地產協會「2019中國房地產上市公司綜合實力30 強」。

美的置業於2018年9月底來港招股，集資逾30億元，惟期間市況不濟，差不多同期掛牌的股份如中國鐵塔（00788）、海底撈（06862）及美團點評—W（03690）等都要潛水；美的置業未能倖免，公開發售部分認購不足額，並以招股範圍下限17元定價，首日掛牌逃不出破底厄運。

上市後業績無走樣

上市遇著冷鋒，但未有影響美的業務表現。首份全年成績表交足功課，2018年賺32.1億元人民幣，按年大升67.8%；派末期息1.0768元人民幣。2019年度中期業績仍然有板有眼；收入141.94億元人民幣，按年增長33%；毛利50.93億元人民幣，升幅35%。

上半年純利上升20.1%，至17.69億元人民幣；撇除投資物業重估因素，核心淨利潤18.89億元人民幣，增加28%。期內集團連同合營企業和聯營共實現合約銷售金額472億元人民幣。值得留意是，粵港澳大灣區利好持續釋放，集團過往的策略性布局亦開始有收成，長三角經濟區實現合約銷售金額達163.35億元人民幣，增加26%，明顯高於整體銷售增速，佔整體銷售達三成半。

集團亦透過不同渠道密密增加土地儲備，由上市前擁有總建築面積4,000萬平方米，增至截至去年6月底止超過5,200萬平方米，一年多之間增加達三成。土地儲備對應貨值約5,500億元人民幣，當中一、二線城市佔比達64%；若按地區劃分長三角、珠三角、長江中游、西南及華北地區分別佔30%、24%、19%、14%及13%。

美的置業2019年12月曾以先舊後新方式配售4,000萬股，按每股配股價19.1元計，籌得淨額7.55億元，將投放於未來業務發展或投資及補充一般營運資金。配售股份佔擴大後已發行股本3.25%；而大股東及相關人士持股量由83.99%降至81.27%，攤薄效應不算大。

大行對配股行動反應正面，摩根大通認為由於配售股份不多，對每股盈利的攤薄影響有限；其配股價折讓幅度僅6.8%，比起其他中小型內房股平均折讓7.9%為理想；與此同時，時機食正當時內房股升勢，加上配股行動屬預期之內，正好消除市場疑慮。

摩通相信，美的置業直至2022年合同銷售金額的複合年均增長率可達26%，達致集團預訂的銷售目標2,000億元人民幣；未來幾年增長動力不容置疑，預測2018至2021年核心每股盈利的複合年均增長率可達三成。強勁增長動力支持之下，價值重估將陸續有來，摩通故此維持給予「增持」評級，目標價34元，相當於2020年預測市盈率約6倍。

街貨不多有利升勢

花旗指，美的置業約有840億元人民幣的預售合同銷售金額，毛利率高達三成至三成二，預計於未來一、兩年相繼入賬。現時美的置業土地儲備充裕，未來增長路線清晰。隨著全年業績期將至，有望迎來價值重估，將目標價由32.8元上調至33.6元，評級維持「買入」。

美的置業於1月初公布2019年銷售數據，計及合營企業和聯營公司的合同銷售金額達1,012.3億元人民幣，按年增加28.1%；涉及已售建築面積1,002.3萬平方米，上升26.8%。

按銷售情況，美的置業即將公布的2019年度業績要維持高增速應無難度。海通證券預測，全年純利有42.48億元人民幣，按年增長約三成二。以預測每股盈利3.45元人民幣推算，合理市盈率介乎6至7倍，合理價應介乎23.54至27.46元，給予評級為「優於大市」。

回饋方面，美的置業往績股息率約5厘，內房股當中屬中游份子，尚算得上高息一族。不過，更值得留意反而是街貨不多，大股東連同雅戈爾集團已持有大約八成半股權，加上招股時認購不足額，大部分貨源已落入強手。一旦有利好消息，如業績理想、價值重估等，股價動力不言而喻。

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