夫婦做生意收入不穩 建議物業組合去蕪存菁換債券|諗sir

夫婦做生意收入不穩 建議物業組合去蕪存菁換債券|諗sir

讀者夫婦做生意,收入不太穩定,故來信問諗sir如何將現有物業組合調整,從而令回報更高。

撰文:諗sir︳圖片:新傳媒資料室

諗sir︰
本人31歲,丈夫34歲,由於二人自己做生意,故此收入不太穩定,每月介乎20萬至30萬元;因剛買入鋪位,手上現金只餘15萬元,沒有買任何股票。

  • 資產方面,自住屯門海譽單位,本人名,買入價980萬元;
  • 屯門滿名山一房單位,丈夫名,買入價398萬元,月供10,000多元,收租12,300元;
  • 屯門盈豐商場鋪,505萬元買入,月供7,000多元,收租14,500元;
  • 錦田石湖塘無滿意紙村屋,買入價46萬元,Full paid,月收3,500元租;
  • 屯門海景花園車位,買入價71萬元,Full paid,收1,600元月租;
  • 屯門海慧花園車位,買入價64萬元,Full paid,暫未出租。

由於本人及丈夫營運九間補習社(營運成本約每月50萬元),有感營運成本上升及未來經濟不明朗,加上女兒一歲多,想為全家人的生活作調整及改善,希望尋找更佳的投資方案而產生更多被動收入。請問諗sir,本人應否賣樓,買租金回報高的單位而租住新樓?另外現有物業組合可否有更佳調整而令回報更高?讀者朱太上

生意大有改進空間

一間營運成本高達50萬元而只賺25萬元的補習社,筆者認為這盤生意大有改進地方,盈利若只得營運成本一半,一旦盈利再下降,每做一個月生意隨時燒走半年盈利。利申一下,筆者自己的生意都是做到約4至5倍比率,例如10萬元成本,淨利40萬元左右。31歲的讀者要去學好「守」,即應對經濟下行的情況。此年齡層朋友2008年金融海嘯時仍在讀書,未經歷過似樣的跌浪,故或許受近月新聞影響,認為香港樓市走低。

誠然香港前景難明,但將手上樓房組合全賣是過激行為,先講明要避免讓新聞牽動自己情緒;至於手上持現金望股樓大跌去撈底者,須認清此亦是過火行為。活用不同投資物去組織投資組合,令不論升市還是跌市都可安然渡過,這樣就最妥當。同意讀者要將一些物業沽走,換成債券。先唔講無滿意紙那村屋,幾十萬元就擺埋一邊。

延伸閱讀:澄碧邨過千呎全海景高層售555萬元!呎價4,476元點解係創新高癲價?

延伸閱讀:樓市供應不達標 樓價農曆年後反彈

樓市小陽春過年後再現機會大嗎? 有閒錢、有筍盤亦不宜火力全開

車位跌市易受沖擊

車位是跌市中易受沖擊一環,若然車位位置附近空地多而居民平均收入低,車位跌得更快或因流通性低(無人開價)而跳價下跌。

滿名山屋苑無問題,但一房就不太理想。人搬離市中心就想住大些,滿名山一房真的不睇好。該樓盤額外印花稅(SSD)期應已過,自己好好去想吧。

盈豐商場鋪淨值約有350萬元,車位兩個已供滿有130萬元,滿名山估現價480萬元而淨值160萬元(480-320),計埋讀者手上15萬元儲蓄,資產淨值有約700萬元,但當中只有2%是現金。留意生意人全持現金都係唔好,對盤生意太有感情,好易將錢全部葬返入盤生意;所以保持一些物業在手不要賣。

由於盈豐商場產出現金流高,加上市淡旺民生區鋪位,所以唔放;滿名山建議賣走,換做學生宿舍,其實唔一定租給學生,很多單身青年都很需要。車位賣走套回130萬元分兩注入債基,收住12至14厘年息,最緊要令投資組合不要全壓在港樓。