二手樓價兩極化 細價樓頻破頂 豪宅蝕讓個案增
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室
新界豪宅錄蝕讓個案
近期二手市場都接連錄得豪宅蝕讓成交個案，單單見血。當中位於亞皆老街的馬頭角新樓君柏2019年12月底出現首宗二手買賣，一個四房單位以2,900萬元易手，原業主持貨三年多，連使費蝕逾800萬元。土地註冊處資料顯示，上述單位為君柏1座低層B室，實用面積1,687平方呎。
原業主於2016年10月，向一手發展商長實集團（01113），以3,483.9萬元買入，原先採用成交期長達12年的「Z138先住後付」付款方法，惟買家於2017年4月，改用建築期付款方法，成交價調整為3,667.3萬元。該單位於1月初以2,900萬元蝕讓轉售，平均呎價17,190元，短短三年多賬面貶值767.3萬元或21%，連使費估計蝕逾800萬元，成為項目二手市場首宗二手「流血」個案。
不過，由於當年買家可享發展商送出的現金回贈，故實際蝕讓金額可能有些微偏差。據區內代理消息指，單位早於2019年5月已放盤，叫價3,500萬元，最終大幅減價才獲承接。
屋苑現有逾十個二手放盤，叫價全部超過4,500萬元，即是今次的二手成交比市價叫價低逾三成。
另一邊廂，位於大角咀奧運站的一號銀海7座低層A室，實用面積963平方呎，以2,000萬元易手，平均呎價20,768元。原業主2017年8月以2,090萬元購入，持貨兩年多，賬面蝕約90萬元，連使費估計實蝕約390萬元，蝕幅約18%。新界新型指標屋苑，位於西鐵屯門站上蓋的瓏門，近期錄得今年首宗買賣即要蝕讓。
中原地產分行市務經理李燕群表示，瓏門3座高層C室，實用面積596平方呎，屬於三房間隔單位。原業主因心儀九龍塘名校，故搬遷至九龍塘，2019年9月叫價1,150萬元放盤，其後減價160萬元或14%，新近以990萬元市價成交，平均呎價16,611元。翻查資料，原業主於2018年1月以918萬元購入上述單位，持貨僅兩年，須付10%額外印花稅涉及99萬元，賬面雖獲利72萬元或8%，惟連同稅項及其他雜費，料實際需蝕80萬元或9%。
的確，近期不少新界豪宅續錄蝕讓成交。土地註冊處資料顯示，大埔海鑽•天賦海灣3座中層A室，實用面積2,251平方呎，1月以4,200萬元沽出，平均呎價18,658元。原業主早在2013年10月，斥資4,306.42萬元一手入市，持貨六年多，現賬面蝕讓106.42萬元，連使費料損手逾330萬元。事實上，同屋苑不時出現蝕讓二手成交。
細價樓有價有市屢破頂
反之，細價樓有價有市，特別是公營房屋、居屋樓價持續做好。市場消息指，何文田冠熹苑低層19室，實用426平方呎，最新獲白居二買家以約560萬元（未補地價）承接，平均呎價為13,146元，創屋苑未補地價呎價新高，首破13,000萬元關口。2000年原業主以約89萬元（未補地價）購入單位，持貨近20年，賬面獲利471萬元或5.3倍。
此外，屯門居屋兆隆苑錄得一宗高價成交。祥益分行經理黃文樂表示，兆隆苑高層1室，實用面積443平方呎，兩房間隔。日前以453萬元於自由市場沽出，平均呎價10,226元，成交價為屋苑兩房戶的新高。原業主在2015年以296.8萬元（已補地價）購入，持貨約五年，賬面獲利156.2萬元，物業升值逾五成。
另一方面，青衣公屋長安邨再錄得貴價成交。美聯高級分區營業經理黃淑賢表示，安洋樓中層1室，實用面積381平方呎。該單位原先於未補價第二市場開價300萬元，放盤約兩個月，日前以290萬元成交。該盤平均呎價7,612元，料創同類型單位第二市場新高價。
世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳寶林邨寶智樓低層02室成交，單位實用面積381平方呎。業主於2019年5月放盤，原叫價388萬元，最終獲白居二買家以295萬元（綠表市場價）承接，累減93萬元，減幅24%。實用面積呎價7,743元，成為將軍澳歷來呎價最貴未補地價公屋。原業主於2013年購入上址，當時作價約42萬元（未補地價），持有單位七年至今沽售，賬面獲利約253萬元離場，單位期內升值約六倍。
祥益地產總裁汪敦敬認為，樓市小部分板塊已是谷底回升，居屋市場開始率先啟動。接着是500萬元或以下的兩房私樓板塊，有關放盤量開始減少，即是下一步會找到谷底，然後會到800萬元或以下的私樓板塊。事實上，整體二手私樓成交量回升，十大屋苑於豬年最後一個週末錄得12宗成交，屬過去12個週末、即近三個月的高位，並為自2019年11月初後，連續兩個週末錄得雙位數成交量。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，放寬按保有利本港市民置業，所以，本港二手樓市成交量逐漸增多，更不太受新盤開售競爭影響。過往，新春在即樓市例淡，在近日不論是一手或二手樓成交量均有趨升之勢，買家偷步入市買樓，可能是防避財富貶值。美聯物業住宅部行政總裁布少明指，近月環球央行相繼「放水」，資金氾濫正靜待停泊點，樓價長期下滑的機會不高，料農曆新年假期後，樓市可能會出現「慣性」的購買力爆發。
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佳兆業爭贏2020年首幅官地
社會事件未見完全平息，但沒有影響內地財團來港投資的信心。2020年首幅開標的官地，由首次來港插旗的內房佳兆業集團 (1638) 投得，以35億元奪得屯門青山公路住宅地，每呎樓面地價超過6,000元。上述地皮是位於屯門第48區青山公路-青山灣段，毗鄰香港黃金海岸及哈羅國際學校。項目佔地面積約14.6萬平方呎，作私人住宅用途，最高可建樓面面積約58.3萬平方呎。
地皮於截標時共收16份標書，除佳兆業外，餘下入標者幾乎全屬港資發展商，包括長實集團 (1113)、新鴻基地產 (0016)、恒基地產 (0012)、會德豐 (0020)、嘉華國際 (0173)、嘉里建設 (0683)、建灝及華懋等。市場早前對項目估值約介乎29億至38億元，折合每呎樓面地價，約介乎5,000至6,500元。雖然中標價符合市場預期，但以每呎樓面地價計，較香港小輪（集團）(0050) 與帝國集團2016年投得的毗鄰地貴近五成。
佳兆業集團表示，項目代價將通過自有資金加融資的形式支付。關於項目的後續開發及發展，集團仍在規劃中，會保持開放態度，不排除合作開發的可能性。相信隨區內配套設施的逐步完善及粵港澳大灣區的一小時生活圈日漸成熟，該項目將能夠與集團現有的大灣區布局產生強大的協同效應。集團又相信，未來會有更多機會在香港發展優質項目，進一步完善集團在大灣區的整體布局。
萊坊執行董事林浩文認為，今次項目中標價是估值上限，反映發展商對後市有信心，以及部分發展商對土地渴求，因近年中小型地皮供應不多，中小型發展商有需要增加土地儲備及發展項目。但區內商業及生活配套不足以應付未來區內需求，地皮形狀不規則，剪裁有一定難度。林浩文估計項目主打中小型單位，估計投資額約55億至65億元，落成後每實呎價約14,000元起。
