樓市瀰漫悲觀情緒 靠認沽期權對沖管理風險|諗sir

樓市瀰漫悲觀情緒 靠認沽期權對沖管理風險|諗sir

27歲讀者買樓後見估價回落,向諗Sir請教樓價未來走勢,讀者面對銀行追回貸款(call loan),若自住或放租是否好選擇?

撰文:諗sir︳圖片:unsplash、圖片由筆者提供

諗sir:

本人是「90後」,今年27歲。2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位。24年樓齡,實用465平方呎,成交價600萬元。買當時確實估足價(602萬元),而且其後數月估價上升(中銀香港635萬元;恒生的估值升到670萬元)。為甚麼本人買這個地方?因為市區兩房同呎數要800萬至1,000萬元。錢真係唔夠,才考慮買這處。

現時估價回落550萬元,雖然已經買咗無得後悔,但是想請教閣下,如果樓價一路再跌落去機會大唔大?若樓價回落三成以上,本人怕銀行追回貸款(call loan),若自住或放租是否無乜好怕?

一名讀者上

近排「武漢肺炎」殺埋身,市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做網上生意,或生意可交員工打理,確實可在香港宣布成疫埠前離開香港去杜拜住,那裏熱到細菌根本生存唔到,等疫情推低港交所(00388)股價,然後才回來撈底也未遲。若然你在香港太多事情放唔低,或好似讀者這樣驚,正確應對是面對風險搵出路。管理風險可以用迴避(avoid)或對沖(hedge)兩式,當然重要評估埋一旦命中,究竟點先可減低傷害。

供樓好過去旅行

對沖可找期權處理,香港樓市走勢最近似的投資產品,為領展房產基金(00823)。留意筆者提出之「樓市」,為500萬至1,500萬元市值樓宇,領展大部分物業,都是座落這類樓宇附近的商場或車場。領展有期權,在港交所有買賣。附圖顯示領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01元升至0.08元),而3月尾到期的期權升了50%,一個上午的升幅。那你10,000元投入,執返80,000元,用幾萬元去利用領展期權對沖,樓市如大跌執返一百幾十萬元補數。

領展期權
領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01元升至0.08元),而3月尾到期的期權升了50%。圖片:由筆者提供

另外要做評估,一旦被銀行call loan,究竟讀者有無錢去補呢?短期有資金需要,就是銀行信用卡現金分期或稅貸。筆者認為信用卡現金分期較好,因用分期借了一百幾十萬元,不會寫入信貸資料庫(TU),原因是銀行將原有信用卡簽賬額,用現金模式一筆過借畀你。幾年前有些人,用這個方法零首期買樓。香港按揭證券公司都唔蠢,抽查一至兩張信用卡月結單;否則不批八、九成樓按。

月結單會睇到你提取現金分期。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後,有些人不明批九成按揭之舉證比六成難很多,最後連首期都被殺訂。至於間樓「自住就唔使理,無咩好怕」這金句,只要你坐一星期在地產舖,可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的,筆者寧願讀者死揸層樓幾十年還要擔心call loan風險,總好過用錢旅行,而不買樓或相信靠現金儲蓄可致富(或退休)。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
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