兩個方法 投資美聯穩中求勝

兩個方法 投資美聯穩中求勝

美聯集團(01200)提供住宅及商用物業的買賣及租賃代理服務,分行數目逾600間,在中國、香港、澳門均有業務,員工人數過萬人,是本港最大物業代理之一。

除地產代理服務外,美聯亦提供地產相關服務如按揭轉介及移民顧問服務。

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業務結構

美聯業務結構圖

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美聯最主要的業務是住宅物業代理,其次是工商舖,香港是最大貢獻來源地,佔了大部分收入,之後是中國及澳門。美聯亦有發展其他業務,例如按揭轉介、移民顧問等,但所佔收入不多,因此分析重點是香港的物業代理市場。

香港有所謂「四大地產代理」,包括:美聯、中原、利嘉閣、香港置業,而香港置業是美聯其下公司,可見美聯在香港地產代理中,品牌、規模網絡、市場佔有率,均佔有一定的地位。近年內地物業代理Q房網進駐香港,以及網上的物業代理網站及手機應用程式,都令市場競爭加劇。

美聯分行網絡

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香港分店佔了3分之2,而中國佔3分1,中國仍然有增長潛力,但暫時對美聯貢獻不多,以收入計算,中國部分只佔美聯總收入約一成半。雖然中國業市場大,但同樣競爭激烈,加上中國房產市場波動,容易對美聯的中國業務造成不穩。

香港市場仍是最大業務地區,而美聯作為地產代理,收入來源就是物業買賣的成交,由於收取佣金以樓價的百分比計算,故近年樓價上升,對這方面是利好。不過,樓市交是更重要因素,近年的樓市不利環境,對美聯有相當的影響。

政府冰封樓市

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若然大家有接觸樓市,又或有留意新聞,都會知政府近年不斷推出打擊樓市措施,雖然無法阻止樓價上升,但對成交有相當的影響,特別是二手市場,如同進入冰封時期,對美聯是很不利的經營環境。從上述交投數字可見,樓市成交量持續減少,對行業及美聯造成相當不利的影響。

自金融海嘯後,政府主動引入多項樓市冷卻措施。首先在2009年,收緊貴價物業按揭,到2010年推出額外印花稅,2012年及2013年分別推出買家印花稅及雙倍印花稅。其後金管局亦多次收緊按揭貸款要求,而政府到2016年再推出第二個物業15%印花稅政策。

市場基本上已不存在短炒,而多於一個物業的投資需求亦大減,令市場以用家為主。業主擔心賣出後難以買回,市民又擔心樓市已達高位而不敢入市,於是買賣兩閒,二手交投在市場環境及政府措施下已減至十分少,雖然一手市場相對較好,但整體仍是不理想,相信這情況將持續一段長時間。

美聯仍有價值

在成交低迷的環境下,美聯的盈利大減甚至出現虧損,從財務數據可見,美聯的收入勉強能維持,其中一個原因是樓價金額比以前大,但成交少的環境下,美聯盈利十分波動,這亦令美聯的股價大跌,持續處低位水平。

但美聯不是沒有價值的企業,作為香港數一數二的地產代理,更有一定的品牌,除非樓市一直的交投都是低迷,否則美聯股價不是如此。若然投資者從更長遠的眼光分析,以這企業最少值多少的角度分析,從最保守的角度計算,只要日後樓市交投正常化,美聯的真正價值就會顯現。

從數據可見,美聯的業務本質性波動,好景時可以賺接近7億元,環境差又可以虧損2億元,當好景時股價會大升(最高股價見過$12),環境差時股價會大跌。只要在環境差時,以保守的價位投資,再等待樓市正常或好景期,投資者就能獲取豐厚利潤。由於美聯財務結構不差,現金逾10億元,有守的價值。

按過去10年的盈利,若以正常樓市為標準,美聯可賺約3億元,若果以合理市盈率8倍至13倍作計算,美聯的合理市值為24億至39億元,即是每股3.34至5.43元,但由於我們以保守為原則,加上無法得知政府可時減少這些措施,所以要有一定的安全邊際,作適當的打折扣。

以美聯所擁有的規模、品牌、中國業務,以合理價下限的一半作計算,是一個基本的價值,即是12億元,這已是一個吸引水平,已經進入再跌有限的位,可買入後不理股價,等樓市回復正常。雖然有可能損失時間上的機會成本,但以值博率來計算,12億元有投資價值,以每股計約為1.67元。

投資策略

美聯本身不差,但業務本質性波動,不能定為優質股,投資亦不宜大注。再加上政府打擊樓市措施,對其盈利造成大影響,股價將持續被影響。

上述的投資策略建基於樓市回復正常,若政府措施一直存在,的確會對美聯有持續性的影響,股價難以上升,就算在較低位買入,由於股價不會有明顯上升,因此會損失了資金的機會成本,各位要明白這點。

投資策略可分為兩個,第一是等待政府減少措施,投資者暫時不要入市,直至分析到政府將會或已經減少這些措施,從而令樓市轉成有利美聯的環境,這才確認值得買入。雖然這時股價會上升,但往往仍然值得追貨買入,投資值到時亦可以上述的合價值作參考。

至於第二個方法,就是等待股價跌至1.67元甚至再低水平,這可能是環境更不利,甚至是政府推出新的打擊措施,到時可能令樓市短期成交爆跌,從而影響美聯股價,但大家要明白,市民始終要住的,買樓總有最基本的需求,而美聯亦總有最基本的價值,這就是我們的分析點。當買入後,可能要持有較長時間,股價才有上升,投資者要較有耐性。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。