業主唔肯平賣?用啱方法劈價買筍盤絕對不難| 1%Anthony

業主唔肯平賣?用啱方法劈價買筍盤絕對不難| 1%Anthony

Anthony Sir:

你好!最近睇中了一個盤,很喜歡,但價錢稍貴,於是叫代理幫手減價,代理說業主十多年前樓價很平買入這個單位,單位升了很多,收租也很理想,沒有賣樓壓力,肯定不願意減,怎辦呢?

讀者黎小姐

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

這是買賣實戰中,其中一個常見的誤解!單位樓價升得多,不代表業主持貨能力強;又或業主持貨能力強,不代表不願意減價。

只要方法用對,劈價買筍盤絕對不難! 最近筆者在自己的頻道分享了一位學員的個案,正是朝這個方向買到劈價筍盤,三年多前她在荃灣地鐵站旁的單幢樓,買入一個面積380多呎的兩房單位,靚裝修,樓齡新,業主開價420多萬元本來已不算貴,當時按揭還未有新政策,400萬元左右的物業最高做到9成按揭,非常吃香。

但學員鍥而不捨再劈,最後以355萬元成交,呎價9,000多元,做到九成按揭,首期只是35.5萬元,去年中趁高位以560萬元賣出,第一次買樓就賺超過200萬元,首期翻了接近6倍!最主要是因為三年前劈價成功,為何當日有如此決心,因為當時她查過,業主買入單位多年,當年買入價不到100萬元,樓價升了好幾倍,賺了近300萬元,激起了她的信心。

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持貨能力與樓價不成正比。

樓價升得多不代表持貨能力強

每個人的經濟狀況都不同,單位升值是這個單位的事,跟業主的經濟狀況未必有很直接的關係,例如業主是生意人,經濟不景令到生意週轉不靈,需要賣出其中一個單位籌錢,單位升得多,正好方便他套現救急,如何持貨能力強呢? 又例如業主可能在過去十多年,已經加按了數次,雖然買入價平,但欠下的貸款,卻遠超當日買入的樓價,供款亦多很多,如何持貨力強呢?真正持貨能力強的業主,其實是經濟狀況良好的業主,例如認識不少朋友,持有雙位數的物業,趁亂市買貨都來不及,怎會賤賣單位呢?這些才是真正持貨能力強的業主。

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持貨能力強不代表不願減價

即使單位價錢升了很多,業主經濟狀況亦非常良好,也不代表不願意減價。 其實就是因為升得多、賺得多、資金多,才願意減價,例如你沙士時以100萬元買入一個單位,現在升到600萬元,已升了6倍,賺了500萬元,假設你期間沒有加按,樓也差不多供滿,賣出可以套現近600萬元現金,其實賣平些少,例如平30萬元,對業主來說完全是「面嗰浸」而已,何必執着?

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筆者經常跟學員分享過往的實戰經驗,當中也有講到放盤的心態,多年來筆者也試過平些賣,例如有一次,買家是朋友的朋友,是一對準備結婚的年青人,人工不高,上車困難,筆者就平了幾十萬元賣給他們當幫幫年青人。 又例如有一次,筆者看中了一個「筍盤」,評估過之後,持貨三年可以賺400萬元,當時就差一點資金,於是平數十萬元賣出單位換貨。

現在樓市辣招多,要計名額,若想換貨,更需要賣樓,套現也套名額。 減價賣樓的原因五花八門,甚至有業主純粹因為擔心經濟前景而賣樓,總之願意平賣給你,單位沒問題就好了。