利用平均入市法上車 按揭緊記要「9555」分散風險25年買4層樓不是夢!|龔成

利用平均入市法上車 按揭緊記要「9555」分散風險25年買4層樓不是夢!|龔成

若大家對投資有認識,都會知道平均入市法是有效控制投資風險的方法,所有投資工具的價格總有高有低,在不同的價格、不同的時期買入,就能減低一次過在高位買入的風險。舉例說,在25年間買入4層質素大小相約的物業,而樓價分別是50萬、250萬、800萬、500萬,樓價呈先升後跌的狀態。

撰文:龔成FB)|圖片:新傳媒資料室、unsplash

平均入市法平衡買樓成本

而這4層樓的平均價為400萬(當然貨幣的價值在這長時期已大不同,但平均入市法並非沒有作用),而這時一個這類的物業市值為500萬,比平均買入價400萬為高。但這不是此處的重點,因重點是避免一次過在高位買入物業而集中了風險。例如上述的800萬是高位,由於此策略在樓市高位及低位時都有投資,就算有其中一層樓是在高位投資,亦不用太擔心。

而不少人太刻意去捕捉樓市的高低,主觀地估計現時樓市的高低,以為樓市已在高位因而等下跌,錯失入市機會卻見樓市愈升愈有;又或以為恐慌時期會令樓市一沉不起,以至錯失低位入市機會。

記住,捕捉樓市的高低比你想像中難,就算是所謂的「專家」也是贏輸一半,說話如同可有可無。

因此,將投資策略由捕捉高低,轉變成平均入市法,從短期看可能在高位入了市,但從整個人生的角度看,卻只是策略的一部分,不止有效減低風險,長遠計亦是贏面更大的策略。

「888」策略有效減低風險

若這個概念套用於整個人生的策略,運用「888」的投資物業策略,明白沒有人知道樓市的高低,明白自己會起碼投資4層物業,而現在的只是一部分,那面對現時物業價格因素時,就不會放得太大,從而將主觀判斷高低的因素減低。至於用8年作為分隔的原因,作用是避開經濟週期的波動。現時的經濟週期約5年至8年就會有一個循環,而持貨者其中一項要堅守的就是防守力,樓市持續下跌雖然提供一個入市的機會,但同時是對持貨者的考驗。

在1998至2003年的下跌期中,樓市下跌了6年,若果能避過買完下跌,然後再買又跌的不利情況,就要定出一個能抵禦較差環境的策略,若以上次的6年下跌期為一個不利環境來假設,從而設定出能面對此不利環境的策略。可能在投資某一物業時會下跌,但當再投資下一個物業的時候,已是不同的樓市境況,以及不同的經濟週期。故此,「888」策略就是平均入市法,這策略是希望在不同的週期入市,盡量減低風險。

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利用平均入市法上車 按揭緊記要「9555」分散風險25年買4層樓不是夢!|龔成
圖片:新傳媒資料室

「888」的策略就是如此進行,若投資者能力不足,亦可以較長時期去相隔,如「101010」。可能你會說這方法很難,因為你說自己連一個物業都沒有信心擁有。那你就首先以第1個物業為目標,而這個策略亦是一個先苦後甜的策略;到第2個物業後,由於都是資產項,不斷有正現金流,所以往後的就會愈來愈順。

而所投資的物業不宜進取,亦可以細價樓作為投資的對象,由於目的是長期收租,故租金回報高的物業是首選,若果是同一價格,一個是不方便的大單位,另一是交通方便的市區小單位,投資就應以後者為對象,不只長遠收租較好,防守力亦較強。

其實在不斷累積資產的過程中,往往要考慮的是守得住原則。

因只要守得住,長遠就能成為贏家,而方法就是在各方都取平衡。「888」就是利用時間相距,做到不同週期買入,達至價格平衡的效果。

而另外,資產類別亦要作平衡,可以在兩種主要資產類別中,即股票、物業,以各半的模式作平衡策略,當然你可能會質疑「888」策略將集中在物業中,其實「888」策略不是唯一的累積資產策略,這只是一個建議,而投資者可因自身情況而調整,又或運用不同的策略,而股票物業平衡就是方法之一。而各種策略中,都應該要遵守「化魔鬼為天使」的原則,即個人負債的比率,以及單一資產集中的比率,以達至平衡風險去累積資產的效果。

「9555」按揭法、進階版「76543」買樓法任君選擇

其中一個建議的按揭方法,就是「9555」方法,即是第1層物業借9成,首先,因為年輕人可承受的風險較高,另外,較少的首期能保留更多資金,為第2層物業作更好的準備。而當投資第2層物業,雖然可有方法借到7成,但為減少風險,寧願投資價格較低的物業,量力而為地創造第2個物業資產,故5成借貸是適合各風險的投資者的。而在往後,以相同原則,平衡風險下投資物業,只以5成作借貸,相信就算物業不斷增加,也能成功抵禦風險。「888」是低風險的累積物業資產策略。

若果投資者為較進取,較能承受風險的,可以採用更進階的「76543」的累積物業策略:即買第一層樓後,7年後再買,6年後再買,然後5年、4年、3年……投資相隔的年期會不斷縮短,累積的資產會更多。