西九爆減租戰 凱旋門減足3成慳9,000元、14,000元可住匯璽！減租下奧運租金回報仍逾6厘
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
凱旋門月租由2萬8減至1萬9
代理指，凱旋門朝日閣中層C室，實用面積420平方呎的一房單位，望園景。單位業主在去年底以28,000元放租，經多次下調叫價後，最新以19,000元獲承租，平均呎租約45元，減租幅度達32%。參考凱旋門同類單位，去年底租金成交價約28,000元（見表），即是業主以去年底的市價放租，叫價已不算進取。不過，由於業主是於2007年，以540萬元購入單位，現時平租出去，仍可享達4.2厘租金回報率，算是理想回報。
匯璽呎租54.1元 與深水埗一房戶同價
相比之下，和九龍站有兩站之隔的南昌站，其上蓋項目匯璽一伙低層開放式戶，呎租仍超過50元。香港置業營業經理張志豪表示，南昌站匯璽2B座低層H室，實用面積267平方呎，開放式間隔，望樓景。原先叫租16,000元，議價後減價2,000元，日前以14,000元租出，呎租52.4元。
業主於2017年以約529.6萬元一手購入，現享回報約3.2厘。美聯物業分行助理區域經理潘鎮煒表示，匯璽2B座高層E室，實用面積351平方呎的一房戶，近日獲區內客以19,000元承租，實用呎租54.1元，即是九龍站和深水埗一房戶同價，而且九龍站更可以租大一點。
有西九龍區前線代理指出，匯璽單位較簇新之餘，租金水平亦普遍較九龍站低，故搶去不少客源，從而凱旋門因客源減少，令租務交投疏落，令業主要劈租吸客。
低市價減租個案雖頻現 奧運租金回報仍逾6厘
另一西九龍指標奧運站，其周邊屋苑都不時有減租個案，君匯港新錄一宗低市價租務成交。香港置業高級聯席董事謝啟源表示，君匯港6座中層B室，實用面積474平方呎的兩房戶。業主原先叫價20,000元，放租3天，即吸引區內客洽詢，雙方議價後減價2,000元或10%，以18,000元租出，實用呎租38元，比屋苑同類單位市值呎租低半成左右。業主2006年以328.6萬元購入單位，現享租金回報6.6厘。
同區的一號銀海6座中層C室，三房間隔，實用面積665方呎，業主以約31,000元放租約兩週後，減價2,000元，以29,000元租出。該單位實用呎租43.6元。業主2008年10月以約575萬元購入，現可享租金回報率約6.1厘。
鄰近的大角咀指標屋苑港灣豪庭，新近有兩房單位，低市價逾一成租出。港灣豪庭一個6座中層A室，實用面積326平方呎，兩房間隔，望園景。單位業主早前叫價14,500元放租，隨後減價3,000元或20%後，最終以11,500元租出，平均呎租約35元，低市價逾一成。2010年5月業主以234.8萬元購入，租金回報約5.9厘。
新界樓近期更不時出現低於10,000元租務交投。資本策略地產（00497）屯門城•點為本季新界區入伙的納米新盤，開放式單位叫租約10,000元，一房戶叫租則由13,000元起。不過，屋苑新近連環錄得月租跌穿9,000元個案。美聯物業區域聯席董事梁浩文指，其中中層C室，實用面積217平方呎，開放式間隔，新近以8,700元租出，實用呎租40元，成交租金暫時為屋苑目前最低紀錄。2017年業主以349萬元一手購入，租金回報率近3厘。
業主有議價空間
祥益地產區域董事邱家邦表示，日前該行促成一宗屯門兆禧苑「即睇即租」的成交。單位為B座低層9室，實用面積363平方呎，業主有500元的議價空間，遂以8,500元「即睇即租」，以實用面積計算呎租23.4元。邱氏續稱如以同類型單位銀行估價約399萬元作計算，該單位的租金回報率達2.6厘。大埔區入伙新盤亦錄得出租個案。位於大埔白石角的嘉熙，日前首錄租務成交。中原資深區域營業董事余志偉指，嘉熙5座高層B室單位，實用面積249平方呎，屬開放式間隔，以11,000元租出，實用呎租44元。
業主2018年以512萬元一手購入，租金回報約2.6厘。同區雲匯亦錄得租務個案，單位為3座中層A3室，實用面積381平方呎，屬一房間隔，以13,500元獲承租，平均呎租35.4元。代理指，原業主於2019年以715萬元購入單位，租金回報達2.3厘。港島豪宅區一樣要減租。
香港置業高級聯席董事黃英偉稱跑馬地連道3號華翠臺高層B室單位，兩房間隔，實用面積約468平方呎，業主以25,000元放租近三個月吸引外區客洽詢，雙方議價後減價3,400元或13.6%，以21,600元租出，實用呎租約46.2元。資料顯示，業主於2004年10月以約265萬元購入上述單位，現享回報約9.8厘。
中原租金指數連跌7個月
疫情嚴峻下，整體租金走勢疲弱。代理行中原統計2月份私人住宅平均呎租按月跌2%至34.7元，為是次調整期內按月最大跌幅，並連跌七個月，至今累跌8.4%。是次調整期比起上次，即2018年9月至2019年2月持續六個月的租金調整期更長，為金融海嘯以來最長，而且市場估計趨勢仍然向下。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，受疫情影響，2月份租金跌勢再度擴大，相信跌勢未止，預計未來走勢仍然向下。
據中原地產新簽租約統計，2月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租34.7元，按月下跌2%，創近三年按月新低。2019年8月租金進入調整階段，由37.9元連跌七個月共8.4%。
黃埔花園租金跌幅最大
十大藍籌屋苑中，以紅磡黃埔花園租金跌幅最大，按月跌5.7%，呎租跌至36.2元，比1月的38.4元跌2.2元。其他屋苑如藍田麗港城跌4%、鴨脷洲海怡半島跌3.4%、荔枝角美孚新邨及鰂魚涌康怡花園跌逾2%；新界沙田第一城及天水圍嘉湖山莊均回軟1%。反之，港島東的鰂魚涌太古城微升0.7%；柴灣杏花邨更升1.3%；藍田滙景花園亦升0.9%。
另一方面，政府產業署收租亦減少。去年署方住宅租金收入1.13億元，按年減少13%，以平均每個單位月租45,433元，亦按年跌一成。情況或反映受私樓租金下跌影響，故此產業署出租的過剩公務員宿舍租金亦有所調整。資料顯示，該署在2019年合共出租208個住宅單位，相較2018年的215個單位略為減少。署方預計，可以出租的住宅單位約225伙，按年增加8%，但整體租金收入只是微升至1.14億元，平均每個單位月租更會下跌7%至42,111元。
