升市盲搶新盤易中伏 有人勁蝕$455萬離場

新盤熱潮下，細單位成追捧對象，樓價不斷創新高，脫離一般巿民負擔能力。正當樓價不斷破頂的同時，巿場稍稍出現警號，部分早年購入的納米樓，業主不惜蝕讓離場。

樓價繼續創新高，反映本港住宅樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），上週五（5月5日）報155.45點，已連升13週，累積升幅達6.6%。反映大型、中小型單位相關的指數全部創新高。

新盤巿場繼續強勢，恒基地產旗下翰林峰（前身為西環大樓），自上週公布首批價單位後反應熱烈，巿場錄得1,800票，發展商提價加推應巿。 翰林峰高巿價24%推出 樓花期長達29個月的翰林峰，首批130伙，全部屬於大受巿場歡迎的中小型單位類別，開放式及一房單位合共佔121伙；兩房戶佔9伙。

單位實用面積介乎195至427平方呎，定價497.6萬至1,186.1萬元。 發展商提供最多樓價5%折扣，折實價介乎472.7萬至1,126.8萬元，呎價介乎22,263至30,300元，折實平均呎價26,129元。 以呎價計較二手屋苑寶翠園（21,093元）高出24%，但巿場反應仍熱烈。 本週恒地宣布加推65伙，折實呎價28,201元，加價約8%。

一個實用面積225平方呎的開放式單位，折實入場費調升至537萬元。 另兩大發展商，包括長實地產及建灝地產均計劃5月推出項目，其中長地旗下荃灣西站項目海之戀，正部署下週開價，首批最少推出200伙，擬引進適合大家庭買家的大手認購安排。

而建灝地產指出，啟德天寰已預備五個示範單位，包括一房至三房戶型。 巿場人士預測，兩大新盤同樣最快下週推出，訂價將會較二手巿場為高。

事實上，自2010年以來，港府推出多項「辣招」稅，包括額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）、買家印花稅（BSD），另多次收緊自住及非自住物業的按揭成數及要求，但樓價不跌反升。

去年11月及今年4月，運輸及房屋局局長張炳良先後兩度推出辣招，針對第二層住宅物業及新盤一約多伙，劃一將印花稅調升至15%，再次增加買家置業成本。 自去年11月初至今，中原CCL累升8.3%。

坊間有云「你有張（炳）良計，我唯有借財仔」。 新盤財仔按揭佔16% 中原地產研究部最新資料顯示，一手買家第一按揭市場中，財務公司的市場佔有率有上升趨勢。

今年落成的新盤由財務公司承按個案佔821宗，分別佔15.5%；而2016年同類型統計中，由財務公司承按個案佔814宗，比例僅8.7%。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，金管局持續收緊樓按審批，影響買家入巿意欲。 發展商為求促銷樓花，引入財務公司提供高成數按揭項目，協助買家入市，令一手成交量保持高水平。

樓價不斷上升，照道理早幾年入巿的買家，現時賣樓的話，理應袋袋平安，進賬不少。然而，近期不斷出現半新盤蝕讓成交。 2014年入伙、位於西營盤的單幢項目薈臻，低層C室近日以599萬元成交，單位實用面積259平方呎，屬一房間隔，折合實用呎價23,127元。

原業主於2012年以624萬元一手買入單位，持貨剛好五年。期內整體樓價上升47%，而該業主卻賬面損手25萬元，連同使費料蝕51萬元。

中原地產資料顯示，另一何文田單幢樓勝利道1號中層C室，一個實用面積226平方呎開放式單位，近期以380萬元易手，折合實用呎價16,814元。 該業主於2012年3月以379萬元購入物業，持貨逾五年。雖然賬面獲利10,000元離場。若計及印花稅等成本，估計實蝕逾10萬元離場。

蝕讓並非單幢樓專利，新界大型洋房屋苑大埔比華利山別墅，其溫莎道單號屋，剛以1,600萬元易手，實用面積1,606平方呎，折合呎價9,963元。 原業主為蔡明紹，於2011年6月向發展商以1,965.2萬元買入單位，持有近六年，賬面蝕365萬元。若計及釐印費及佣金等，料蝕約455萬元。

據中原地產資料，過去兩年大埔比華利山別墅共錄得39宗買賣，當中30宗屬蝕讓個案，蝕讓比例77%。 利嘉閣地產研究報告顯示，2017年第一季本港共錄得6,366宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達98.45%，數字較2016年第四季的98.54%，輕微下跌約0.1個百分點。

利嘉閣地產指期內每宗轉手個案平均賺幅為72.6%，較去年第四季再升0.4個百分點，已連續三個季度錄得升幅，反映獲利成交仍佔大多數。

二手公屋均價破231萬

樓巿上車狂熱蔓延至公屋，美聯物業研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首四個月二手公屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊量共錄得236宗，涉及金額約5.45億元。

折合平均每宗二手公屋註冊金額達230.8萬元，比起去年全年約208萬元上升約11%，註冊量亦創同期歷年高位。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，公屋註冊量亦創同期新高。期內二手公屋註冊量錄得236宗，較2016年同期222宗增加約6.3%，屬有紀錄以來同期新高。

居屋創新高交投減

中原地產研究部資料顯示，4月本港錄得四宗二手居屋買賣破頂價成交。其中鰂魚涌康山花園3座高層G室單位，成交價達838萬元，突破2015年7月的830萬元的舊紀錄，創歷史新高。

4月二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得428宗，總值18.52億元；兩項數字均較3月分別下跌11.8%及8.2%。