兩夫婦聯名買樓問題 只落單邊名 離婚後無名一方會否「渣都冇」?

兩夫婦聯名買樓問題 只落單邊名 離婚後無名一方會否「渣都冇」?

夫婦計劃上車時應否聯名買樓?現時許多上車夫婦大多都是由男方或其家人付出大部分首期,然後夫婦夾份供樓,不過物業就只落男方名。究竟以這種方式買樓,沒有業權的女方在離婚後會否「渣都冇」?以投資角度來看,以往夫婦聯名買樓其實非常「蝕底」,因為兩人購買第二層樓時要繳交15%的雙倍印花稅,不過在新政策下,原來聯名買樓「甩名」套現有著數,有助物業由一間變兩間。下文將探討夫婦應否聯名買樓,以及解構萬一夫婦離婚,常見的物業業權分配方法。

撰文:經一編輯部  | 圖片:中新社、unsplash

香港樓價高企,在「無父幹」的情況下置業並非易事,夫婦或情侶們辛辛苦苦儲首期,都是為了可以盡快上車擁有自己的安樂窩,不過原來許多夫婦在買樓時都會為落名的問題煩惱,甚至因此發生爭執,原因不外乎女方因缺乏安全感要求層樓「落自己名」,或其中一方父母幫忙出首期而令事件複雜化。

聯名買樓同時損失兩個首置配額 再買樓要付15%辣稅

現時本港購買新物業的買家均需支付從價印花稅(雙倍印花稅),稅率為樓價的15%,不過首置人士則可獲豁免。換言之,首次上車時以聯名持有物業的夫婦,兩人會一同損失首置配額。

往後想買多層樓用作收租的話,由於兩人名下已有物業,所以要付出相等於樓價15%的辣稅。

例子:

以一個500萬元的單位為例,首置人士只需付150,000元印花稅(3%);相反,名下已有物業的買家則要支付750,000元的雙倍印花稅(15%),足足交多600,000元稅!

就算起初聯名買樓,之後其中一方「甩名」回復首置身份,過程中亦要繳付以樓價一半計算的印花稅。

以一個500萬元的單位為例,夫婦各自佔50%業權,印花稅會以樓價一半,即250萬元去計算,要為甩名支付37,500元印花稅(1.5%)。

聯名物業甩名套現 助物業由一間變兩間

上述原因所致,近年夫妻買家開始拒絕聯名買樓,選擇以單人名義上車。不過自從去年10月政府放寬按揭保險成數後,1,000萬元物業可以申請8成按揭,而且近親轉讓後,轉按亦容許申請8成按揭,如果第一層樓是由夫妻任何一人名義買入,而不是聯名,便不能享用新按揭保險成數轉按。新措施下,聯名買樓反而更容易借按揭融資,套現額多逾百萬元,有助物業由一間變兩間。

詳情可閱本網專欄作家子非魚的文章:物業想一變二?聯名物業甩名套現多逾百萬元 放寬按保成數新玩法|子非魚

總括而言,夫婦兩人在決定第一層樓應否以聯名方式買入時,除了要考慮樓價未來升幅之餘,也要視乎第二層心儀住宅估算樓價、長遠是否需要換樓等因素而定,最重要是雙方都有充分溝通與共識,避免因此事傷感情。

兩夫婦聯名買樓問題 只落單邊名 離婚後無名一方會否「渣都冇」?
夫婦或情侶們辛辛苦苦儲首期,都是為了可以盡快上車擁有自己的安樂窩,不過原來許多夫婦在買樓時都會為落名的問題煩惱,甚至因此發生爭執。

如只落單邊名 離婚後另一方會否「渣都冇」?

雖然兩人打算共築愛巢,自然是想與對方廝守終生,但部分人或其父母卻會基於安全感問題,而要求對方在買樓落名時要加另一半名,因為擔心兩人因感情生變離婚後,另一方的生活會毫無保障。究竟聯名買樓或單人持有物業對於離婚後的業權分配是否有影響?萬一要上庭,法官還會考慮甚麼因素去分配業權?

現時許多個案都是由男方或其家人付出大部分首期,所以物業只落男方名,然後兩夫婦夾份供樓。不過萬一兩人面臨離婚,有份供樓的女方其實亦不代表毫無保障。

如果女方能夠出示供樓時的付款紀錄,或其他證據證明自己對該物業的貢獻,即使層樓無落自己名,仍然可以追討應得的物業業權,不過當然要由法庭作出最終決定。

萬一遇上離婚情況,最好方法當然是由二人協調到雙方都同意的方案。不過如果兩人未能就財產分配達成協議,就需要交由法庭作出分配,而法庭不一定將所有財產直接攤分為一人一半。

夫妻二人在離婚時的資產及物業,不論是以個人持有還是聯名持有,法律上一律會被視為家庭資產,可由法庭作出分配。換言之,就算物業只由夫婦其中一人以個人名義持有,另一方亦有權在離婚時要求分得該物業的部分權益。

香港法例第192章《婚姻法律程序與財產條例》訂明法庭在決定婚姻居所分配時須顧及的事宜,包括:

  • 雙方現時及可見將來的收入、財產及其他經濟來源
  • 雙方面對的經濟需要及負擔
  • 離婚前所享有的生活水平
  • 各自年齡和婚姻的持續期
  • 會否有身體上或精神上有殘障
  • 對家庭的福利而作出的貢獻

常見的做法是法庭透過發出財產分配命令轉讓居所業權予另一方;或出售有關居所,將套現所得金額透過支付整筆款額命令給予其中一方。

以轉讓為例,假設子女會和妻子同住,在經濟上可行的情況下,法庭通常會將婚姻居所保留給妻子和子女而不是給丈夫,以維持子女現時的生活狀況。

如果法庭認為轉讓物業的價值超過妻子有權獲得的總額,那麼妻子可能要向丈夫支付一筆款額作為補償。如妻子不能作出所需補償,則物業仍可轉歸妻子名下,但丈夫仍可用類似按揭之形式保留他在物業的部分業權,他的權益可以按一筆款額或業權的某一百分比計算,而有關業權可於日後套現。

結婚買樓是人生大事,大家做出相關決定時要「諗清諗楚」,記得要徵求雙方同意,如果因為落名一事起爭執而傷感情就不值得了。

詳情可參考香港大學社區法網。鑑於每宗個案情況有別,上文僅供參考,如有相關疑問,應向專業法律人士尋求意見。

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