重啟活化工廈至今累積逾40宗申請 觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
活化工廈政策2.0 可向城規會申請放寬兩成興建密度
事實上，政府於2018年的《施政報告》中宣布重啟活化工廈計劃，市場稱為「活化工廈政策2.0」。2019年初開始接受申請，為期三年。是次推出的活化工廈措施，業主可向城規會申請放寬兩成興建密度進行重建，並須在獲批三年內完成契約修訂，再按現行機制繳付十足補地價。全幢改裝則要預留一成的樓面面積，用作政府指定用途。
當中近期最受市場注目的，為負責生產「銅芯抗疫口罩」（CU Mask）的晶苑國際（02232），該集團位於觀塘巧明街71號的總部，早年申請將該工廈放寬地積比，由原本12倍增至14.4倍。
觀塘、九龍灣多幢工廈申請重建30層以上商廈
該地盤佔地13,688平方呎，集團現有六層高總部，將申請重建為一幢34層高（包括三層地庫）商廈，總樓面197,114平方呎，樓面主要作辦公室用途。據了解，規劃署向城規會提交文件稱，不反對其申請，城規會日前已通過有關申請。
同區由香港浸信會醫院提出重建的大業街4號工業大廈，地盤佔地約6,000平方呎。日前該工廈申請擬建一幢32層高樓宇，作日間門診診所及醫療中心用途，總樓面約86,402平方呎。同樣獲規劃署表明不反對，城規會日前已通過有關申請。
另同一條街的大業街1號禧年大廈，日前業主亦提出放寬兩成建築密度，重建作酒店用途，提供160間客房。資料顯示，地盤佔地約5,780平方呎，申請人要求放寬興建密度，將地積比增至15.836倍，重建一幢36層高酒店，總樓面約83,234平方呎。
至於鄰區九龍灣，區內指標工廈之一，由大昌行持有的九龍灣啟祥道20號大昌行集團大廈，今年初亦向城規會申請放寬兩成密度和高限，重建成兩幢商廈。資料顯示，項目現為一幢工廈設有多層停車場，佔地約10.26萬平方呎。
現申請將地積比率由12倍放寬至14.4倍發展，興建兩幢32層高商廈，以作辦公室、商店和食肆用途等，總樓面147.75萬平方呎。並建議將現有跨越啟祥道的架空行人天橋連接至項目的一樓部分，料較放寬前多出約24.6萬平方呎，屬新一輪活化工廈措施推行後，暫時最大型的一宗申請。
元朗、沙田工廈申請改作寫字樓、零售用途
新界區工廈亦積極申請活化。由資本策略地產（00497）與麗新發展（00488）持有的元朗宏業東街21至35號麗新元朗中心，早前亦申請活化。擬建一幢15層高商廈，地下至三樓為餐飲及零售商店，其餘為寫字樓，涉總樓面約46.95萬平方呎，規劃署日前不反對申請，現已獲批。
另外，沙田小瀝源路8至14號捷和實業大廈及捷和中心，業主早前向城規會申請將物業全幢改裝作寫字樓及零售等用途。資料顯示，項目佔地約82,540平方呎，申請人計劃改裝為兩幢6層高商業樓宇，總樓面約288,885平方呎。申請人認為，有關計劃與政府活化工廈意向一致，亦與鄰近環境協調，有助提供就業機會及樓宇質素。
根據政府資料，現時全港有大約1,000幢於1987年前落成的工廈，其中約280幢屬單一業權，估計之後重建申請仍有增無減。有分析認為，政府重啟活化工廈計劃，將會帶動更多全幢舊工廈的收購買賣，工業及物流房地產投資市場更活躍。
先申請重建 放寬地積比兩成釋放發展潛力
新一輪活化政策，容許工廈於補地價下，增加額外兩成樓面，以及商廈等用途，吸引資金進駐。除了全幢盤源外，近日投資者亦積極入市主打分散業權，兼具投資潛力的盤源，對工廈市場價量有正面作用。
同時，重建申請宗數增加，亦可反映出新計劃下容許放寬地積比率兩成，令發展潛力大增。加上向城規會申請的成本不多，導致不少工廈業主即使不重建，亦先向城規會申請以釋放物業潛力。
普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典則認為，與首輪活化相比，重建可享有額外地積比率，效益較大。不過有關補地價、城規會審批程序一定要加快；否則，會大大影響投資者參與意欲。
