樓市照妖鏡 二手開天價 3個假象

樓市照妖鏡 二手開天價 3個假象

朋友A: 「嘩!痴線架,美孚新邨叫價$3,000萬!」
筆者: 「係咪最靚嗰隻凸海單位呀?」

朋友A: 「係就係,但係都冇理由賣到2萬蚊呎架嘛。」
筆者: 「咁又係,話晒都50年樓啦。」
朋友B: 「嘉湖山莊仲顛啦,叫$1,700萬呀!仲話上車樂園…」
筆者: 「係咪特色單位呀?呢啲單位唔係上車架喎。」
朋友B: 「係啫,但係都冇理由賣到$1.2萬一呎架嘛。」
筆者: 「叫價啫,又唔係真係賣,你屋企叫1億都得架!」
朋友A: 「咁即係唔想賣啫!」
筆者: 「可能業主唔係真係想賣呢。」
朋友B: 「唔想賣又放盤?」
筆者: 「有好多原因嘅,不過咁叫法真係會扯高樓價…」 

(1)其實不想賣

正如湯文亮博士分析,很多天價放盤的業主,其實並非有心賣樓,他們只是想「秤身家」而已,就是說想看看自己的單位值多少錢。

有些朋友會不時上網看看自己單位的估價,即使沒有打算賣,沒有打算加按,看見自己的單位估價不斷上升,還是會沾沾自喜。

有些更進取的,甚至會到代理行放盤,其實他們不打算賣樓,即使真的有買家出票,他們都會反價、封盤,見得太多了。

(2)扑傻瓜

這是代理、炒家常用的一句術語,意思就是將放盤叫價Mark高一大截,現在的情況就是這樣,舉例說,明明市價$350萬的單位,如果真是想賣樓,正常情況下會叫高5%至10%,例如$388萬,讓買家還價,經過一番拉鋸,最後以$360萬至$370萬成交。

但現時市場亢奮,有些不急於賣樓的業主,會叫高15%至20%,例如$428萬,看看有沒有傻瓜唔知價,創新高接貨。

扑傻瓜不一定是向上扑,例如去年市況差的時候,炒家殺價入市,就會向下扑。舉例說,市價$350萬的單位,正常會還低5%至10%,例如$320萬,經過一番拉鋸,最後以$330萬至$340萬成交。

去年全城唱淡氣氛奇差,高手就會再殺,還低15%至20%,例如$280萬至$300萬,業主心理質素不足,就會創新低價被震出來。

(3)托高叫價

代理、炒家有一句術語叫「射盤,同樣是將自己單位的叫價叫高一大截,目的是令到市場上的其他放盤「相對較平」,製造抵買感覺。平與貴很多時候是相對的,很多人對市場並不熟悉,睇樓少,買賣少,甚麼地區、甚麼地段、甚麼質素大概值多少錢,都沒有概念,就靠代理提供的僅有資訊做參考。

例如當你去到海之戀銷售現場,代理或會跟你說:「柏傲灣一房都賣$1,000萬啦,呢度係地鐵上蓋,$900萬都唔使買到兩房抵到爆,好有升值潛力。」

二手市場都有這種情況,假設市價是$350萬,你想賣$370萬,沒有比較的情況下,買家自然會覺得貴,然而如果有幾個放盤,一個放$400萬,另一個放$420萬呢?你的放盤就變得相對抵買了。

例如業主有幾個單位,A單位想放個好價錢,就會將B、C一齊放盤,而且放個天價,那麼A單位就會相對抵買了。

無論業主是否真的想放盤,天價放盤都會對市場做成影響,其他業主見到你放呎價$1.8萬,難道他們還甘心放$1.4萬嗎?或多或少都會提高叫價,又或者減少議價空間,成交價自然就會被推高。業主就算並非真想賣盤,高價加按都有着數。

以往這種情況比較少,因為放盤多,難以影響市場。

可惜政府辣招浪接浪,市場二手放盤急劇下跌,只要有些少風吹草動就會推高樓價。傳媒天天報道創新高,報得多都麻木了,於是現在連叫價都頭條報導,火上加油,實在難以理解。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。