低於估價上會 轉身套現有方法 不獲按保批核人士亦可考慮|陳永鍵

低於估價上會 轉身套現有方法 不獲按保批核人士亦可考慮|陳永鍵

在樓價下跌時,往往會吸引不少投資者及上車客入市置業,遇到最多的問題是擔心以低估價購入物業後,會不會遇上按揭批核的問題,銀行在審批時會以估價或買價,以取低者作準,在買價及估價上,亦只接受5%左右的波幅。

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash、新傳媒資料室

如親屬轉讓或甩名買賣,只有小部分銀行會接納估價及買價相差多於5%。如屬正式買賣個案,而申請人提供的臨時買賣合約經由大型地產公司代理買賣的話,即使估價及買價相差高於5%,大部分銀行亦會接受以買價及估價並取低者作按揭申請。

建期上會選罰息較少銀行

如買家在購入一手物業時選擇建築期付款計劃,而關鍵日期在簽臨約日期一年後,如物業估價在這一年時間內升值及高於購入價兩成,在申請按揭時,只可以購買價或估價(取低者作準)申請按揭,大大減低了物業升值後的套現潛力。故有業主尋訪多間銀行後,亦無法以現時估價申請按揭套現。

其實是有小部分銀行可接受建期物業在收樓後,以現時估值轉按到該銀行申請按揭並套現,筆者認為方法作套現。在建期上會時,選擇罰息較少的銀行提取按揭,完成按揭後轉按到可接受以現時估值的銀行,完成轉按及套現,而該銀行的現金回贈,亦可減低原銀行的按揭全數清還罰息。

再者亦可賺取套現金額那部分的現金回贈,而套現金額亦可作投資,以獲得資產增值。大部分銀行不會接受提取按揭後,在原銀行直接以現時估值申請按揭及套現,一般只會接受在按揭提取六個月後的申請,而大部分銀行亦不會提供現金回贈,予原銀行按揭客戶。

假如讀者不介意原銀行不能提供回贈,並選擇直接在原行等侯六個月後才申請加按,雖然銀行會接受套現申請,但加按亦需經審批部門再次批核。當審批者得悉現時估價和申請按揭時的估價相差太多,而估價日期亦只是相差六個月,審批部會提出一些問題加以刁難,以致批出機會非常細。

意味著在罰息期內向原銀行申請套現,即使入息及條件充足並不代表銀行一定會接納,而在實際操作上,此方法成功機會是非常低,即使成功獲批,銀行亦會於新按揭上,再次訂立罰息期條款。

低於估價上會 轉身套現有方法|陳永鍵
在罰息期內向原銀行申請套現,即使入息及條件充足並不代表銀行一定會接納。

由於現時按保新措施已放寬了一手樓建期按揭成數,但按保批核準則亦十分嚴格,需要提供稅單、強積金(MPF)賬戶等資料,亦有部分人士不獲按保批核,亦可考慮此方法。

  1. 物業升值後,以按揭成數六成退按保(首年退按保40%);
  2. 物業升值後,轉按並把物業用途改為出租;
  3. 沒有稅單或強積金賬戶人士,被按保拒絕申請,完成按揭後以現時估價再套現。不同的銀行職員,在物業估價上亦會有一些差異。