夫婦擬賣出自住居屋買3房 改建學生宿舍出租予內地生 如何將租值18,000物業提升近1倍?|諗Sir

夫婦擬賣出自住居屋買3房 改建學生宿舍出租予內地生 如何將租值18,000物業提升近1倍?|諗Sir

讀者:本人34歲,太太33歲,打工月入各98,000元。本人名下有屯門私樓屋苑兩房,現欠銀行360萬元,估值約500萬元,由本人母親居住。太太名下有沙田已補地價居屋3房,現欠銀行420萬元,估值約600萬元,自住。兩人現金有60萬元,月儲10萬至12萬元。

撰文:諗sir|圖片:unsplash

讀者投資計劃

預計2021年中現金約有180萬元,計劃先以約700萬元賣出沙田居屋,資金回流280萬元。選擇(一)用太太名義以約900萬元,8成按揭買3房做學生宿舍(估計每月收租6,000元×5人);(二)以約700萬元,9成按揭買新界3房做學生宿舍(估每月收5,000元×5人);(三)以約900萬元,8成按揭買九龍兩房自住;(四)以約900萬元,以8成按揭買奧運兩房自住。現金餘280萬元。

太太借貸力餘170萬元,如以月租11,000元租出屯門樓,太太連約成交以600萬元四按(借240萬元)買本人單位,之後留給母親居住。太太借貸力為207萬元,即要補120萬元現金。現金餘160萬元。儲多半年錢,用本人名義買九龍區兩房自住(如已買學生宿舍)或買學生宿舍(如已買兩房自住)。

此計劃是否可行?可否與母親簽租約?「一生三宅」後,應否再儲錢買樓或投資債券?

專家分析

讀者月入近10萬元,可惜兩公婆合共只儲蓄60萬元,估計未有仔女。學生宿舍假如選對屋苑將更易租出,然而做對裝修,以及貼市提高或降低房租叫價,才是令一間18,000元租值的三房,提升至34,000元的關鍵。筆者認為內地生到港讀書的數目調整一年後還是會升,加上外國如收緊取錄內地學生標準,香港就是個好出口。

讀者賣走自住居屋後應用20%首期再買樓,付太少首期,恐怕樓市一跌變負資產又胡思亂想。另外太太買過樓,就當沽出再買,都不可承造9成按揭。更重要是,太太承造8成按揭買樓後改建學生宿舍租出,一旦被發現將報稱自住的物業偷偷出租,怎麼辧?

買700萬至800萬元住宅,8成首期上會是好選擇。收回逾30,000元租金,夠應付供樓支出,還有餘錢可助讀者再租其他地方。租兩年樓再決定下一間樓是做宿舍,或是想買間三房改善環境都未遲。何況人未到40歲未定局,說不定決定要子女,讀者想要的房種及地區屆時都有變,所以賣居屋做宿舍,再自租為上算。

夫婦擬賣出自住居屋買3房 改建學生宿舍供內地生居住 如何將租值18,000物業提升近1倍?|諗Sir
何況人未到40歲未定局,說不定決定要子女,讀者想要的房種及地區屆時都有變,所以賣居屋做宿舍,再自租為上算。圖片:unsplash

買三房做宿舍要用約150萬至180萬元,剩100萬元現金用債基收息,不要直債(即債券)。由於太太工資都高,若自動出糧有證明,根本不用勞煩母親。但如執意要做,將太太單位租予公司再租予阿媽,可令其借貸力增強,又可省下物業稅及其他稅項支出。

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