樓市3小辣 用家焗買細價新樓

第二項措施將一個以上的按揭客戶， 按揭成數上限下調一成。以購買自用住宅物業為例，1,000萬元以下物業，按揭成數上限由60%降至50%，貸款額上限由500萬元降至400萬元；1,000萬元或以上物業，按揭成數則由50%降至40%。

高成數按揭加保費 第三項措施是針對收入來自香港以外地區的借款人，供款與收入比率（DSR）上限，下調10個百分點。即基本DSR上限由以往的40%降至30%；假設利率上升3厘，壓力測試由以往的50%降至40%。

金管局加辣後，香港按揭證券公司即時上調按揭保險收費。 當中浮息按揭按保收費，便由原來的介乎1.15%至4.35%，提高至1.2%至4.6%水平，升幅介乎0.05至0.32個百分點。

以一個價值400萬元的單位為例，用家借足90%，貸款額360萬元、還款期為30年、一次付清保費，原本保費率為貸款額的4.35%，折合15.66萬元；加價後保費率升至4.6%，折合16.56萬元，用家負擔增加5.7%。

「辣招」推出後一、二手巿況南轅北徹。 利嘉閣地產分行資料顯示，全港50個指標屋苑於5月15日至21日）的一週內僅錄76宗買賣個案，較上週的90宗大減16%，並創下今年1月底農曆新年假期以來的15週新低。

利嘉閣地產指出，金管局收緊銀行按揭後，二手買家轉趨觀望，同時一手新盤凍結大量購買力，令成交量持續下跌。 相比之下，發展商為新盤買家提供高成數按揭，刺激新盤爭相入票認購一手單位。

本週開售的荃灣海之戀，在推出價單時推出三大高成數按揭計劃，包括即供付款可獲最高70%一按、建期付款一按成數更達八成半，以及二按可借足樓價最高三成。

長實地產投資董事郭子威表示，已入票的準買家中有70%有機會採用高成數按揭，估計是換樓客受首三年供息不供本所吸引。 至於啟德大型新盤天寰同樣設有備用二按，計劃以最優惠利率減2.5厘，實際按揭僅2.5厘，最高按揭成數為樓價25%。

天寰首張價單165伙，兩房單位比例逾60%，首批單位訂價由669.4萬至2,288.2萬元，呎價則介乎18,321至26,888元。

5月23日發展商建灝地產提價加推142伙，折實平均呎價18,635元，較首批高出4.2%。

連同首張價單，發展商本週六盡推兩批合共307伙。 辣招下租金難跌 據悉，截至本週二，項目已收到2,600票認購申請，超額認購7.5倍。 資深分析員林一鳴認為，金管局三小辣對維護銀行體系是可理解，但若對於打壓樓價，則完全起不了作用。

林一鳴解釋，由於去年底時印花稅已增至15%，買樓收租的買家已經少之又少，再收緊按揭只會令數個百分比人士有影響。 值得注意，即使銀行不借款，發展商亦可透過二按，借款予買家，變相令買家流向一手物業，或者不受按揭影響的二手細價樓。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報33.97元，按月升1.1%，已連升14個月，並突破歷史新高。 期內租賃交投錄得885宗，按月減少近7%，繼早前連升兩個月後回落。

林一鳴又指現時買樓收租者大為減少，自己亦不會買樓收租。目前已有樓收租的業主得悉新放租單位趨少後，叫租定必更進取，租金難以下調。

工廈註冊量連升兩個月

香港置業工商舖綜合土地註冊處數據顯示，4月本港工廈錄得376宗登記，涉及金額約25.25億元，兩項數字均連續兩個月上升，按月升幅分別約4%及20%。

期內大額工廈買賣傾向慢熱，逾億元的工廈連續三個月未錄得任何成交；而5,000萬至1億元的工廈買賣，錄得三宗註冊，按月持平，涉資約1.85億元。 相對下，中價工廈交投仍活躍，並主導工廈交投。

當中價值1,000萬至2,000萬元的工廈，4月共錄44宗買賣登記，按月升約63%，註冊金額錄約6.2億元，按月增加68%。

一手樓註冊額破千億 美聯物業研究部綜合土地註冊處資料顯示，年初至本週一（22日）止一手私樓註冊金額已錄1,024.2億元，較2016年上半年680.6億元高出50%。

以半年計計算，今年一手註冊量屬紀錄第三次破1,000億元水平。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，金管局推出新一輪收緊物業按揭措施，相信令實力稍遜的買家未能入市，對二手市場影響較大；然而，發展商為新盤提供各式各樣的按揭計劃，料一手市場表現持續向好，預計上半年一手私樓註冊金額或打破紀錄高位的1,203.6億元水平。