尖沙咀現月租10萬街舖 周大福以低於22年前租金續租銅鑼灣舖位 莎莎未來繼續縮減分店網絡

尖沙咀現月租10萬街舖 周大福以低於22年前租金續租銅鑼灣舖位 莎莎未來繼續縮減分店網絡

內地擬推行港區《國安法》後,美國隨即展開撤銷香港特殊地位的程序報復;加上本港政治氣氛持續不穩,令商舖後市存在不少變數,核心區商舖租金更急挫。當中莎莎國際(00178)棄租銅鑼灣波斯富街5,400平方呎巨舖;周大福(01929)以平過22年前的租金續租銅鑼灣廣場一期地舖。

撰文:經一編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

事實上,零售市道持續淡靜,不論是本地抑或國際大型連鎖品牌,都迫不得已縮減分店以節省成本。

莎莎棄租波斯富街巨舖

本地連鎖藥妝店莎莎近期結束銅鑼灣波斯富街的分店,舖位為波斯富街72至74號地下連1樓的巨舖,面積5,400平方呎,其中包括面積1,200平方呎的地舖。莎莎回應傳媒查詢時直言不續租該舖,而該舖亦已結業。莎莎棄租後業主隨即拆細商舖出租,其中面積1,200平方呎的地舖,日前以月租20萬元獲承租,平均呎租約167元。

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據了解,業主為英記茶莊陳氏家族,他們早前曾以85萬元將整個舖位招租,但未獲承接,最終將舖位一分為二。據土地註冊處資料顯示,莎莎在2009年已租用上述舖位,當時月租82萬元,在2012年月租更高達150萬元,平均呎租278元。

而莎莎早於今年2月已公布縮減香港店舖網絡,計劃未來18個月內,關閉約20%至25%店舖,涉約25間舖,並以遊客區商舖為主。當中位於尖沙咀北京道71至77號誠信大廈地下及1樓,面積共7,000平方呎,已於5月底結業,連同波斯富街分店在內,不足一個月結束兩大巨舖分店。

集團指,嚴峻的經營環境將會持續,已於下半財政年度關閉九間店舖,未來將繼續縮減香港的分店網絡,以及向未約滿的業主尋求短期租金減免。銅鑼灣區舖位租金仍未止跌,同一條街另一細舖一樣要減租放盤。

美聯旺舖營業董事陸澤森稱波斯富街96至106號寶明大廈地下M號舖,面積約400平方呎,業主意向租金約10萬元,折合呎租約250元。資料顯示,該舖2014年由水晶飾品店,以18.5萬元租用,至2016年以17.3萬元續租,最新叫租較2014年跌約46%。

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波斯富街寶明大廈地下M號舖,最新叫租較2014年跌約46%。

地舖租金平過22年前

土地註冊處資料顯示,銅鑼灣廣場一期地下15至18號舖,周大福以每月26.3萬元續租,租期至2021年7月,以舖位面積2,188平方呎計,平均呎租120元,較上一份租約,即2018年月租94.7元,大劈約68萬元或72%。而且租約期只有一年。

翻查資料,周大福自1998年起已經承租該舖,當時月租34.8萬元,隨當時零售市道暢旺,該舖在零售高峰2013年時,租值曾高見132.8萬元,即新租金較高峰下跌106.55萬元或80%,亦平過22年前的月租。在2016年,該舖位月租回落至94.6萬元,及後在2018年也以同樣租金水平續租。

周大福執行董事鄭炳熙日前表示,上一個財年(截至3月底)續租的分店約有20間,平均獲減租14%,租金節省金額達3,000萬元。

今個財年將有超過40間分店到期續約,預計租金平均下調25%至40%,且會關閉港、澳約10至15間店舖,該等措施實行後,料可減省25%至30%的租金成本。不過,由於未能完全於2021財年入賬,相信只會反映約10%至15%的租金節省成本。

另一方面,樓上舖租金亦繼續尋底。市場消息透露羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心中層全層,面積約4,718平方呎,2017年由美容中心以近18萬元承租,當時呎租約約38元,最新成交呎租僅約21.6元,料創該大廈呎租新低水平。

尖沙咀區更驚見月租10萬元街舖個案。據了解,海防道單號街舖,該舖面積近900平方呎,之前由藥房以每月逾50萬元租用,近月已交吉,並重新放租。上述商舖剛簽訂一年租約,租期由今年5月中起,月租只是10萬元。而項目於2015年曾由手袋店以高達102萬元承租,即最新租金較高峰期大劈約90%。

另外,日前傳出希臘首飾品牌Folli Follie在港的店舖因為資不抵債,申請自動清盤。據Folli Follie官網,目前在香港餘下五間分店,分別位於元朗形點、尖沙咀廣東道、鴨脷洲海怡廣場、葵涌名店倉佛羅倫斯小鎮及銅鑼灣崇光百貨。

該品牌於十年前零售高峰期,多次高價搶租核心區一線地段。當中最大額租務個案,為2013年以200萬元租用尖沙咀廣東道恆利大廈地下舖位,面積約1,000平方呎,平均呎租高見2,000元。

品牌亦於2013年以85萬元,租用銅鑼灣羅素街59號地下舖位,面積約300餘平方呎,呎租高見2,833元,為全港最貴舖租個案之一。

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銅鑼灣廣場一期地下舖,周大福以每月26.3萬元續租。

領展指租客生意走出谷底

領展房產基金(00823)日前公布今年3月底止全年度業績時亦指出,集團去年度在港商場商舖續租租金加幅急劇收窄,增幅按年下跌9個百分點至12.1%,為過去四年來最低水平。旗下商場有租戶擬將租期縮短,亦有些要求在未來三年調整租金,他們會視乎租戶情况而提供紓困措施,個別租客甚至獲減租50%或更多。

管理層日前公布業績時亦指出,現會聚焦於有需要幫助的一半租戶,去提供紓困措施。公司已提供3億元的額度,若情况再惡化,不排除再增撥資源給予租戶紓困,集團會着重維持出租率。

依該房託所見,街市及超市租戶過去數月生意有理想增長,與教育相關等租戶則較受影響。最近已見多了人聚集,街市亦轉旺,相信租客最壞的情况已經過去,在沒有其他因素影響下,租客未來的生意有望向好。

專家料舖位租賃短期難有起色

核心區域商舖生意陷入冰河期,有專家認為,商舖市道已步入整合期,預料本港舖位租賃市場短期難有起色。

紀惠集團行政總裁湯文亮指,從去年中社運開始之後,內地到香港旅遊的人減少,奢侈品的需求下降,一線舖位首當其衝,在疫情爆發後影響加劇,不少租客選擇退租,一般業主不會大幅降價出租,令到空置率日益嚴重。

不過,如果業主願意減租,空置率一定會下降,但舖位的價值同樣下降。這樣說來,一線舖位業主,是今次社運及疫情影響下的受害者。

至於位置不佳的民生舖,由於整體租金下跌,過往一些貪平而租用那些環頭環尾租客,就會搬去一些依然是民生舖,但比較方便、人流比較多的舖位。至於舊有舖位,即使那些業主願意降價亦很難出租,因為租客不但考慮租金,亦要考慮人流。

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一線舖位業主,是今次社運及疫情影響下的受害者。

商場舖疫後有望最快復甦

而商場舖大多數的業主是大地產商,可以輕易承受商場空置率提高,租金下調的壓力,疫情過後,商場舖將會是最快復甦的類別,因為地產商會做大量推廣,不似其他舖位業主各自為戰。

中原工商舖董事總經理潘志明亦指,本港疫情稍見緩和,原是大好時機收復失地,但政治因素勢必影響社會穩定性,預料本港舖位走勢短期難有起色,租金將會持續尋底。

本港經濟轉差;加上近期封關令整體旅客人次減少,當中內地「自由行」旅客更見暴跌,個別國際品牌為減輕營運成本,其中重災區銅鑼灣,著名購物地段羅素街一帶吉舖湧現。同時,個別大型零售國際品牌對香港消費前景抱觀望態度,相繼宣布棄租駐紮多年的核心零售區據點。若政治因素繼續在本港發酵的話,預料本港舖位租賃市場短期難有起色。

美聯工商舖行政總裁黃漢成下調對今年本港商舖租金預測,由年初預測的核心區舖租下跌30%至40%,下調到跌40%至45%。黃漢成解釋,目前本港尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環四大核心區商舖空置率高達9.6%,銅鑼灣和尖沙咀更達到歷史新高。

不過,整體的商舖市場有所起色,5月工商舖成交量的好轉,工商舖租賃方面錄得220逾宗成交,按月增兩成。

對於未來商舖租金及租賃情況的預測,他表示要看入境限制政策的放寬,以及旅客對香港的信心恢復程度,預計未來六個月至一年內零售市場難有大幅度的改善,全年商舖租金的收益跌幅約介乎20%至35%。

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