【按揭解構】供樓H按比P按更划算?同業拆息分幾多種?|陳永鍵

【按揭解構】供樓H按比P按更划算?同業拆息分幾多種?|陳永鍵

在按揭市場上的H按又稱HIBOR plan,即香港銀行同業拆息,故名思義即是港元利息結算利率,由香港銀行公會,按香港銀行同業市場港元存款的市場利率每日釐定。釐定時間是每個工作天早上11時,並以香港銀行公會指定的20間參考銀行所提供的報價資料作釐定基礎。在按揭上只會參考一個月同業拆息,而計算方法是參考20間銀行的報價中抽出14個中位數值,然後取其平均數釐定同業拆息。

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

同業拆息分為三種,分為滙豐銀行、恒生銀行及銀行公會同業拆息,而各個同業拆息亦可在網站查看。滙豐銀行同業拆息屬該行獨有的同業拆息,利率一般屬偏低,滙豐在按揭上亦是使用此同業拆息。

恒生銀行同業拆息屬恒生獨有的同業拆息,利率屬一般水平,大多時侯也和銀行公會拆息水平相若,恒生在按揭上亦是使用此同業拆息。除了滙豐及恒生外,其他銀行在按揭上則使用銀行公會同業拆息。

同業拆息有多種,由隔夜1日到12個月不等,在按揭貸款上是以一個月HIBOR為基準,在查看按揭供款的同業拆息時,只需留意一個月的同業拆息即可。同業拆息每天也會更新,而且亦屬浮動,由以往只需0.2厘飆升至高位2.2厘,滙豐同業拆息在近日更跌回低至0.4厘。

H按設封頂利率

然而,銀行在設立H按計劃時已預設了封頂利率,封頂利率則是以最優惠利率(Prime rate)計算,即坊間俗稱P按。各銀行有不同的最優惠利率,分別為5厘、5.25厘及5.375厘,最優惠利率在多年內亦算穩定。

大多買家買入物業時,亦會查詢該選H按還是P按,到底哪一個較划算?

在按揭計劃上其實已沒必要考慮P按,主因是現時P按的實際供款利率為P-2.75厘=2.5厘,即供款是以2.5厘為利率作準。而H按包含了封頂利率作先天優勢(封頂利率亦是以P-2.75厘=2.5厘作準),在實際供款利率上H按則是以H+1.3厘=1.79厘作準。

兩類人可選P按

既然H按的封頂利率相等於P按的利率,何不選擇H按?相對地,銀行會在每月供款日,自動計算H按和P按的供款利率,並取其低者作供款利率。

在哪些情況下要選P按?大致分為以下兩個原因。

  1. 醫管局房屋津貼(HLISS):醫管局房屋津貼(HLISS)的要求大都需要申請者選擇P按,如選擇提用該津貼,申請人必須選擇庫房要求的P按。假如按揭最後選擇H按,該津貼亦屬無效。
  2. 公務員房屋津貼:公務員房屋津貼亦有對H按和P按作出限制,隨多年反映,以往的首期貸款(Down payment loan)由以往只可選擇P按,在近年亦可選擇H按了。

在申請時還是建議向庫房多作查詢並確認,因筆者亦遇過申請者多次向庫房查詢後,才可選擇H按。

按揭計劃大解構 H按比P按更划算?詳解P按、H按等置業須知|陳永鍵
銀行會在每月供款日,自動計算H按和P按的供款利率,並取其低者作供款利率。圖片:Unsplash